沈阳奥园片区营销推广及工作计划.ppt

沈阳奥园片区2013年 营销推广及工作计划;;1 、宏观市场环境：调控松绑无望，08-09年历史不会重演;2012年换届年，房地产决心调控到底;沈阳走势;B-微观层面：2013年6月为浑南新城板块阶段价值顶部 ?2012年底，南京南街项目陆续交房，新区生活价值被重新定义 ?2013年6月，后交房动作将持续 ? 2013年3-5月，浑南新城板块项目集群入市，汇聚市场人气，比拼产品力阶段. ? 2013年6月，浑南新城中轴交付，眼见为实的实景建立城市级的板块信心. ?2013年9月，全运会召开，城市将受到全国关注 ;?2012-2013年，调控基调不变，稳字当头 2013年度呈现上松下紧的走势 [上半年——造势] 本案上半年需依靠自身大盘吸附力，利用新区供应及区域逐渐成熟，为项目造势 ，为区域造势，树立南京南街中央生活区概念 [下半年——顺势] 供热全运概念，炒作区域潜力及未来新城发展方向，借助城市话题，提升区域成熟度;; 会展 一号 顶盛国际 郡原美村;沈苏板块的竞争演变;区域市场现状;201011;案名; 竞品2013年供应量预估（高层） 2012年库量存约为100万平，2013年区域内高层新增供应量约为109万平，主力供应面积区间为 58-100平; 成交时间 土地座落 规划土地面积（M2） 建筑面积 容积率（地上） 商业比例 用地性质 出让年限 设定供地状况 楼板价格（元/建筑M2） 竞得人;注：沈苏板块2013 年潜在供应地块详情——位于卷烟厂西侧，南京南街西侧 ; 区域库存量大，预计需4年才能将库存销售完毕 区域2012年销售量：60万方;板块示意及竞品分布图;?2013-2014年，沈苏板块供应量巨大，南三环外产品同质化 南三环外是价格战的重度板块，追求价格拉升需借助势头 ;;2012沈阳商品住宅销量排行榜;2012沈阳商品住宅销量排行榜; 案例链接 – 近郊大盘/中海城各产品类年供销情况 中海城产品年供销情况 年平均销售量约为23.5万平;[特征2]多元化，主流市场供应 [特征4]借势价格跳跃建立平台;; 去化特征 -- 年去化量在沈名列前茅 2012碧桂园银河城以22亿的销售金额位列沈阳销冠，开辟了泛郊区项目销冠奇迹。??究其成功原因，营销周期延长化、多渠道营销模式值得借鉴。;?主要未成交原因1/城市距离远，出行不便利 否则目前由市内到项目交通工具较为单一，出行不便利成为大多数城市外溢人群未选择该区域的主要原因 ? ?主要未成交原因2/大气有余，细节不足 本案虽然具有270万规模，在体量上给人以强烈的冲击，但在营销展示中注重的细节不足，导致改善及再改客户对本案缺乏信心，从而未建立起相应的高端形象 ?主要未成交原因3/生活体验感不足 由于本案周边区域属于城市陌生区域，目前尚未形象良好的居住氛围，但随着项目开发的进行，陆续的交房入住，将带动区域的入住氛围提升 ?主要未成交原因4/口碑建立与业主维系 由于本案前期工程质量及交房问题导致本案业主产生大量负面情绪，从而影响项目口碑与形象的建立，同是竞品项目利用该点对本案进行进攻，扩大了负面影响 ;[根据余货分析] 国际城、会展广场上半年没有新品推出，会采用“老品装新瓶”策略按节点每月以加推形式放量，下半年将以新品面世冲击市场。;[奥园国际城] 主推：大平层、高科技、别墅、公寓产品 主推：新品8#、9#（精装产品）；10#、11#（清水产品）;4-9#