2017年4月合肥沸驴地产市场分析报告.pptVIP

GM6号地块可行性报告;【绪论】;项目基本情况分析;庙港概况（一）;庙港概况（二）;庙港房产概况（一）;庙港房产概况（二）; 结论;宗地概况（一）;宗地概况（二）;S（优势）分析： A、背靠太湖，俱备良好的自然资源； B、旁边有云阁舫等相关娱乐餐饮配套； C、当地居民具有一定的购买力; 结论;项目基本定位分析;纯商业定位分析;纯商业定位分析——专业市场;专业市场——螃蟹交易市场特征;纯商业定位分析——专业市场;纯商业定位分析——酒店等旅游服务业;纯商业定位分析——其它商业定位;纯商业定位分析——小结;纯别墅定位分析;纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析;纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析;纯别墅定位分析——周边其它别墅项目对比;纯别墅定位分析——别墅市场特征小结;纯别墅定位分析——标志性建筑可行性分析;纯别墅定位分析;纯别墅定位分析;纯别墅定位分析;纯别墅定位分析;别墅产品定位风险与利好因素并存;从纯别墅定位来看，由于体量大，去化速度慢，市场情况并不明朗，因此贸然全部定位于纯别墅，从风险和利好的角度判断，风险＞利好。 因此可以考虑将纯商业和纯别墅的定位综合考虑;商业、别墅综合定位分析;别墅和商业的搭配组合定位是出于分担市场风险的考虑， 但这种定位是有一定的条件的： 1、总体说来，二者的搭配要相辅相成，和谐共进； 2、别墅一般属于高端住宅，因此其对周围环境以及配套的设施要求较高； 3、商业更多的讲究市场，重视人流作用；;定位的几种可能性： 1、别墅＋专业市场 2、别墅＋酒店等娱乐服务业 3、可能性2＋少量商铺;以上3种定位可能性中，定位2、3有一定的市场空间，而这种市场潜力目前尚处于不确定之中。;项目投资价值性结论;不同产品类型的比较;不同定位方式的比较;综合分析来看，该地地段一般，周围相关配套并不完善，区域投资价值并不明显，但其太湖优势成为其最大的亮点之一 若要决定该地的开发，则建议按以下方式开发最为合理：;可以先开发一部分别墅（独栋＋联排）： 独栋：8-12套/左右，4500-5000元/m2 联排：16-24套/左右，3600-3800元/m2;针对别??的客户定位以及销售策略： 客户定位：以本地客户为主， 七都、横扇、盛泽等周边地区客户为辅， 客户年龄层次以中老年为主； 销售策略：借鉴“湖东会馆”销售策略，模糊使用年限，举行大量活动，如 送面积，提供装修方案等等 产品注意点：别墅的景观、质量以及后续物业管理必须要符合别墅的基 本要求，让客户感觉物有所值;1、若别墅产品销售良好，则接下来可以继续考虑别墅的开发，并注意适当延伸市场范围，并着力挖掘本地市场潜力； 2、若别墅产品销售一般，甚至较差的情况下，则接下来可以考虑商业项目的开发，所谓“船小好调头”也是这个道理;因为前期别墅项目的限制，因此后续商业可以考虑开发酒店等旅游服务业： 建议本项目开发产权式酒店，充分利用当地的资源，包括其蟹资源、旅游资源，吸引庙港周边客户前来投资。 该产权式酒店将于庙港社区其它酒店项目形成错位竞争，在一定程度上规避了一定的市场风险，提高本项目的抗风险能力。;谢谢！