2017年深圳写字新楼大客户研究报告.pdfVIP

深圳写字楼 ——大客户研究报告 大客户研究报告 p政策背景 p案例研究 p中国凤凰大厦 p海岸城西座 p滨海大厦 p金运世纪 p大客户策略可行性分析 政策研判 2008~2009年政策预判——政府抑制房价上涨决心坚定。受CPI持 续高涨影响，新一轮调控或将出台，项目推售应持谨慎市场态度。 两会提出： 十七大提出： 从长远看，房地产市场将保持 防经济过热，防通货膨胀 全面奔小康 稳定持续发展期，国民资产受 扩大就业规模 保障。 防止房价过快上涨 从短期看，反映政府调控房价 全国人民分享改革成果 决心坚定，近期内市场仍是调 抓紧建立住房保障体系 保障居民财产性收入 控整固期-恢复期。 ?十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调 控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控 作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括 利率、 汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。 ?十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用 房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 ?仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首 先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具 来调控房价。 政策解析 限制了部分客户的购买,对于符合购买条件的客户,增加 了他们的首付压力和按揭风险 ? “限外令”——高档写字楼的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产 中介或经纪公司进限制外商投资 ? “9/27”——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住 房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银 行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率 水平应随套数增加而大幅度提高。 ? “按揭”——写字楼竣工验收后才能办理按揭 限制了外资企业包括港澳台企业在写字楼领域的购买，其次，国内符合 购买条件的大客户也面临着更加严峻的资金压力；同时，新的按揭手续 规定使得封顶前的销售存在较大的按揭风险 大客户研究报告 p政策背景 p案例研究 p中国凤凰大厦 p海岸城西座 p滨海大厦 p金运世纪 p大客户策略可行性分析 案例简介 目前在售的、典型的甲级写字楼项目 中国凤凰大厦 海岸城西座 推售时间： 第一次： 2005-12-06 推售时间： 至 2006-02-21 2008-05-22 第二次： 2008-01-01 福