前期物业服务实新战篇.ppt

; 假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目 磨刀不误砍材工 前人植树，后人乘凉;接管新盘 你最需要掌握的是什么？;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;前期物业服务 ;前期物业服务包含哪些阶段？; 新项目总体流程图;什么叫前期介入; 新项目总体流程图;第一阶段：规划设计阶段;需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 ;焦点一：安防系统;物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙：围栏比照表示意 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;防爬刺设置;;;;; 大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划 有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 ;;焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制， 商铺单独控制 焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）;焦点六 物业管理用房;管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展； 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中式分布 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决； ——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受 ——地产提供商业用房解决 ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难（荣和山水美地项目） ;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统 ;;;;;;;;;;;;新项目总体流程图;第二阶段：营销支持策划;策划模式时，要考虑项目定位，并与营销策划相结合，并可作为卖点 项目规划定位 项目环境特点 客户群体特征与服务需求 ;模式设计;模式设计;荔景大厦酒店式服务模式;原因;销售支持与销售承诺规范;与客户相关文本的制定;;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业主临时公约;新项目总体流程图;第三阶段：开工建设至项目开盘; 遵循经营市场化 委托关系契约化 业务关系制度化 ;地产;与地产关系的理顺;开盘准备;;;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;;; 废弃水箱的处理？ 水箱的水位报警？ 积水池的水位报警？ 水泵房有被淹的可能是常识，但配电房是需要有 防止进水的，存在被淹的隐患向地产提出过吗？ 排污管网管径，只有50mm ？;新项目总体流程图;第四阶段：服务中心成立至交付;入住前工作计划;人员招聘：;;对招聘的认识;人员培训：;后勤管理及物资装备;公共关系建立;辖区派出所： 协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和犬类管理办法。 街道、居委会： 理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系。 协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。 环卫： 协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。 交管： 规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。 消防： 与消防部门取得联系，参与项目消