南阳盛世营销推新广方案.ppt

南阳盛世营销推广方案;一、市场分析;一、市场分析;;成都市各区域地产市场发展特征;07年上半年住宅市场供应总量;2007年1-7月房地产开发用地供地情况表;城南副中心区域;　;各区域项目规模对比;各区域供应产品物业形态;各区域项目容积率对比;各区域供应产品的面积配比;总结：城南副中心区域供应产品面积段分布最广三房户型仍然是各区域主力产品，除华阳老城区外，80平米以下户型供应占比都较低，供应量不足华阳老城区土地供应量低，推售项目有限，虽然80平米以下小面积段产品供应占比较大，但仍然难以形成规模化集中供应 对本案指导：整个城南小面积段产品（80平米以下，套一，小套二）供应总体有限， 仍以三房为主流供应产品，本案所在老城区虽然单个项目小面积段产品占比较高， 但受单体体量所限，也不能形成集中供应，但是从各项目小面积产品去化度了解获悉， 小面积产品的优先去化度仍然最高，因此占本案接近50%的小面积段产品，将会被市场积累的需求迅速消化。;各区域供应产品供应量分析;各区域供应产品价格对比;各区域各种户型价格对比;各区域目标客户群分析;2007年城南住宅宏观市场总结;二、项目定位;１、基本技术指标 ;;Strength优势 片区优势：地处华阳老城区，生活氛围浓重；配套成熟 地段优势：交通方便 区域优势：城市发展大区位优势 规模优势：规模体量优势、标杆优势 景观优势：产品水景景观、人文景观丰富；;客户类别;结论： 管理层——对舒适度要求较高，舒适型套三\套四及洋房是其主要需求 普通职员——注重性价比，套二、小套三是其主要需求; 形象定位 具有良好的文化素质，注重生活品质，喜爱并认同国际城南的人文居住环境及 生活氛围，家庭年收入约为10—25万元之间，以2--3人为主的核心家庭。 主力客户群 第一类：目前在城南工作或居住的、认同城南生活环境，注重居住氛围的二次置业者； 第二类：目前居住在城南周边辐射带，为了改善目前现有的生活条件，喜欢城南居住 氛围的二次置业者为主； 第三类：看好城南未来的升值潜力及投资价值的投资客； 第四类：认同城南居住氛围的在异地城市??作或二级城市工作的外籍人士； 客户特征 　年龄：具有年轻化的特征，在28—50岁之间，集中在30—40岁； 　家庭结构：家庭结构相对简单，以2—3人为主； 　年收入：家庭年收入在10--25万之间； 　身份：公司的中高层白领，职业经理人。 ;本案营销战略——挑战者;确立项目挑战者地位的四个角度;综合评价及发展战略;定位思考的圆点1——卖点再梳理;形象思考的圆点2——对抗竞争市场;项目市场定位;三、价格定位; 价格是项目开发中最核心的本质，它的制定需参考诸多因素，如位置、交通、配套、规模、自然环境、视野、户型特色、外型、内装修、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策略等各方面。成都市今年房地产在新特区的引领下大势良好，城南区域未来发展升值潜力大，本项目地处华阳老城区，周边环境品质差的形象将会影响到置业者的选择、本项目1期资金回笼需为安置房资金奠定基础，因此，在保证资金的迅速回笼，价格定位方面，片区的平均价位是一个回避风险、加速资金套现、聚居人气的办法 由于项目为分期开发，由此，尺度代理认为一期目标均价：￥4,500-5,000/㎡ 待项目小区配套、工程形象逐步完善，积累一定人气，以及后期规划的整体提升 后，根据当时的市场状况，价格可适当攀升。;本项目易分期开发，分期销售，降低发展商资金风险。 一期价格策略上采取低开高走的策略。一期产品定位中档，低价入市， 以总价低、户型功能齐全的优势吸引受众，形成市场热点。 采取这种形式，也便于销售初期积聚人气，借城南的片区优势， 使之成为市场焦点，扩大影响，树立市场形象后，价格随之逐步走高。 ■　价目表价格保持不变，通过折扣的变化实现对价格的调整； ■　对不同的付款方式给予不同的优惠折扣，实现价格对付款方式的引导； ■ 提供优惠、有吸引力的付款方式，扩大客户层面，降低购房门槛； 【详细价格战略将在销售准备阶段专案另呈。】; 此主题可借鉴广州“奥林匹克花园”的健康运动主题，明年是08奥运会并将之生动化、趣 味化。据调查，一般住宅小区的园林设施使用最多的是区内的老人和小孩，其他家庭 成员使用率不高。为此，可以在园区内设计一些这些人有兴趣并热衷参与的体育项 目，或是一家大小都能参与其中的活动。例如，立体象棋。将棋盘、棋子放大到庭院 里，下棋者一反静坐对弈的传统，在如庭院般大棋盘上，抱或推如半人高的象形棋子 进退，使对弈这一古老活动充满了现代感，趣味性。;球　池; 植物主题延展：我们的鲜花率100%， 不但讲求绿化率，更讲求鲜花率，并以特色植物作为区内各组团的标志，使绿化达到多层次、多空间、立体化。例如：高有高大参天的王椰、古榕，中有各种参差的果树、灌木、藤