合富辉煌西安世新融嘉城项目营销执行方案.pptVIP

谨呈：世融投资;本次方案要解决的问题;;核心观点 ：;08年前三季度国内实现GDP同比增长9.9%，为2003年2季度以来GDP累计增幅首度低于10%。 ，经济放缓信号明显。 ;前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%（9月份增长29.0%），加快1.2个百分点；分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%，中西部投资增速明显快于东部。 前三季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0%（9月份增长23.2%），比上年同期加快6.1个百分点，表明消费增涨趋势良好。;08年前三季度西安宏观经济;08年前三季度房地产投资增长依然迅猛;08年3～9月西安房地产销售情况;3-9月城北房地产销售情况;市场关点①： 非价格问题，而是销量下降的问题 但销量下降在未来将对价格产生震荡影响。;楼市销量下降原因探析 —房价涨幅过大 抑制购房需求 ;楼市销量下降原因探析 —银根紧缩 贷款购房困难 ;上半年，CPI上涨7.9%，远高于存款利率，并且这种高位运行的态势还将持续。在此情况下，人们的工资却没有上涨，实际收入相对下降，也抑制了人们的购房需求。 ;珠三角城市房价最高峰多是在07年10-11月份，最低谷多在今年的4-5月份。预计未来也不会很快走出低谷。 受去年末以来的“拐点”论影响，购房者多持观望态度，尤其是广州、深圳房价真的“拐”了，深圳跌幅更是达40%左右，令购房者认为房价“拐点”已来，购房意愿下降，导致成交量萎缩。 ;楼市销量下降原因探析 —07年楼市供应增加过快，08年出现滞涨;市场观点②： 处于滞涨消化期且需要经历一段时间 市场主要表现为： 成交价波动调整，未来市场价格将震荡调整并最终消化掉07年的3倍涨幅； 供应量先增后减，市场将对07及08年猛增量体进行的消化，将引起持续震荡； 销售量持续减少，经济面影响，投资购房将减少约20%，自用购房减少约10%；;市场观点③： 自救行动与刚性需求将成为后市主流;后市发展的主要特征； 1、房价回落且日趋平稳； 2、消费心理日趋理性，刚性需求将成为市场主流；;3、政策松动，启动内需将有利于促进房市溶冰；;4、房市自救行动将进一步加强并促进消化市场”滞涨”； ;;任重道远、而存营销之虑；;/　;对比9月市场成交产品数据；;项目均价： 4150元/㎡ 单位均价：;核心问题： 如何实现保“价”去量的根本目标;四大关键点；;产品力建设；;目前项目形象基调已经建立，在未来推广中应把握以下几点： 1、要求广告单位制定系统合理的中长期推广计划，并在此计划上细化首期工作内容，把握节点与动态调整的合理性，如网络、杂志、三维片、报纸、车体等等； 2、构建良好的宣传平台，严把宣传品的质量关，建立统一基调及高品质发展基调，强调参与单位的协作配合、沟通与信息反馈及时，并能按照节点计划实施完成； 3、销售中心展示形象应该注重加强，销售一线人员的自身形象应在未来管理加强； 其中，宣传方面是项目形象力的关键，客户沟通部门是重要因素。;品牌力建设；;营销力建设；;目标的首期细化：;①销售目标 首期推货与销售回款;首期货量安排；;预计销售金额；;②客群目标 刚性需求客户的锁定策略;刚性需求客群;锁定策略;策略点①： 景观先行，关注消费感受 主要作用：建立生活概念，形成事件关注； 具体方法：利用项目现场营销中心的景观及项目理念的展示功能塑造项目人居生活的品质化感受；;策略点② ： 层层锁定，步步超值 主要作用：最大化的吸纳基础营销群体，步步锁定完成目标推货计划； 具体方法：会员吸纳—认筹升级—认购优惠（最后快速签约），每一步都有惊喜，每一步都给予优惠；;策略点③： 付款方式套餐组合，降低门槛 主要作用：促进销售、降低进入门槛 例举如：2成按揭及首付分期 方法如：与按揭银行协商按揭办理两成，或首付1成，余款垫付待封顶付清； 具体分阶段按计划提交；;锁定策略;营销”强心针”--保值回购,贴息退房;③本案目标 入市时机与期段规划;大事件切入;首期销售期段的具体规划;;时间界定的主要依据为：销售接待中心工程计划未明确，结合团队建设及春节时间，初步估算以上时间； 主要工作内容： 1、项目网站建设完成并联系确定800J广告位， 2、项目三维宣传片制作并完成， 3、销售文化楼书的设计与定稿、印刷， 4、首期报纸、车体、站牌灯箱、户外等广告的设计与定稿， 5、报纸、车体、站牌灯箱、户外等广告位的预约谈定， 6、商业联盟单位的洽谈与协议签订， 7、世融会物料（会徽、会员手册、首期快讯，绿卡等）的设计与定稿并部分制作， 8、汉文化论坛方案及涉及工作的联络与组织实施（先联络政府沟通）； 9、现场及凤城四路