合肥南一环项目新营销沟通报告.ppt

合肥南一环项目营销沟通报告;第一部分 住宅公寓产品建议;住宅产品创新研究：;;;;;;;;;;入户花园改餐厅;内庭院改餐厅;阳台改厨房;大进深阳台;L型阳台;;;;夹层空间;;;下层;公共空间;第二部分 办公商务楼市场营销;合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现;合肥写字楼集中分布区域;核心驱动力;核心驱动力;核心驱动力;写 字 楼 硬 伤;写 字 楼 硬 伤;写 字 楼 硬 伤;写 字 楼 硬 伤;合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤 本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷;合肥市场写字楼总结;核心问题：市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竟争优势，项目如何实现较好市场反映？;本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向;在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值;“打时间差”和“适度前瞻”是当前市场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合;我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标;中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70%;外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力租户决定写字楼租金水平;金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱;合肥写字楼租户特征总结;常规模式下的客户分布;收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对9%的投资回报率接受度高;合肥写字楼购买者特征总结;通过内部差异化实现租户升级并控制风险;对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位;项目客户核心驱动力;客户特征：;终端使用者（入驻企业）定位;物业购买者定位：自用30%，投资70%;形象定位;面对市场，我们应该如何表现？;本项目战略定位;BUSINESS;怎样体现商务感及产品优势？;体现商务感四大要素;1、内、外交通组织顺畅;2、智能化系统、24小时水电;3、知名的物业管理公司;4、完善的配套设施;体现 产品优势 五大要素;1、建筑外立面;2、大堂;3、停车;4、电梯;5、细节;区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达； 与财富共炒区域概念，提升片区价值； 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果； 提高性价比，截流分财富广场三期客户； 形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点； 售楼处做足展示，给客户直观感受；;总营销举措;区域论坛;联合炒作;政府文件（如有）;产品发布会;精品办公楼巡展（房展会）;物业公司签约仪式;本项目以报纸作为主要媒体手段；建议客户积累期，报纸交替整版广告，高频率报广主要集中在开盘前，并随销售状况调整报广策略 杂志推广可间歇性伴随销售全过程，主要集中在经济类、房产类杂志，辅助推广手段 由于合肥当地写字楼项目网络使用率低，房地产信息更新慢，不作为主要媒体手段;【营销推广攻略】;路旗;高塔路牌;临时售楼处;大堂展示;售楼处布局;接待区;展示区;体验区;洽谈区;签约室;围墙;围墙;楼体展示;扫楼、针对性营销;买客户名单;销控;客户三年发展总攻略;一切营销举措，都为客户成交;目的：项目启动，高调造势，大力传播 主题：经典商务，从此起航 途经：媒体，报广;目的：意向客户登记接待 主题：项目蓄客 途经：媒体，报广，路旗，广告牌;目的：大力宣传项目，增加意向客户数量及信心 主题：纯商务感、高品质办公楼 途经：媒体，报广，路旗，广告牌;目的：开始确定意向客户，营造社会影响力 主题：项目介绍，VIP增值卡推介 配合软文推广：软文力度—— 中强度 硬广力度—— 高强度;关键事件五;关键事件六;关键事件七;关键事件八;关键事件九;附件一：项目销售代理服务报价;附件二：战略合作构想;投资决策： 杰星公司具有较强的市场研判和投资分析能力，同时建立了相关数据系统，了解全国主要城市市场情况，能够为莱茵达公司在全国范围内的土地和项目投资提供精准的投资分析和产品定位研判。 提供服务内容 －－城市研判 －－土地评估 －－财务分析 －－产品定位 －－信息整合 －－开发模式;产品咨询： 杰星公司的产品咨询能力来自两个方面，一方面是公司10年发展积累的自身产品咨询能力，公司产品团队了解市场产品发展动态，能够从销售角度剔除有针对性的产品意见和建议；另一方面，杰星公司与专业建筑设计公司建立了战略合作关系，强化了公司的产品咨询能力。 －－规划咨询 －－建筑咨询 －－户型建议 －－立面建议 －－景观建议 －－配套建议 －－物业建议 －－智能化建议