思源经纪长城集新团优客联邦2期销售价格测算与合作建议书.docVIP

PAGE  呈：长城集团领导 长城集团优客联邦2期销售价格测算 与合作建议书 成都思源房地产经纪有限公司 二零零八年四月二十三日编制 一、周边项目销售均价确定分析 经过在08年4月19-21日三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下： 红 南 港：销售均价6550元/平方米 杰 座：销售均价6500元/平方米 泰基·南棠：销售均价6500元/平方米（项目于6月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果） 橙 堡：销售均价6300元/平方米 天邑华庭：销售均价为6300元平方米 注：上述价格测定以各项目2007年10月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位。 二、区域项目价格评定比较系数确定 区域项目价格影响因素确定 为了科学、合理的测算项目未来销售价格，我们采用市场比较法，对项目销售均价进行测算，以强调项目价格定位的竞争优势。于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定，其详细权重示意如下（单项因素总分值为10分）： 项目地理位置：从项目处于成都城市区域的角度来看，本案评定值为7分，优越项目地理位置的加0.5分，次于项目地理位置的减0.5分（由于区域内项目都处于红牌楼，所以，其地理位置不做详细细分）； 开发商品牌：长城品牌测评为7分，明显优越项目品牌的加1.5分，较优越于项目品牌的加1分，略优于长城品牌的加0.5分，低于长城品牌的减0.5分，严重低于长城品牌的减1分； 项目规模：以项目2期规模为测评依据，项目分值为8.5分，比项目大的加0.5分，比项目小的减0.5分； 周边配套：本案分值为7分，比项目优越的加0.5分，次于项目周边配套的减0.5分； 小区配套设施：项目测评为8.5分，比本案小区配套优越的加0.5分，次于项目小区配套的减0.5分； 规划合理性：项目规划测评为9分，最优于项目规划的加1分，次优于项目规划的加0.5分，次于项目规划的减0.5分，最次的减1分； 交通方便程度：项目测评为8分，鉴于区域划分不明显，优于项目交通的加0.5分，次于项目交通的减0.5分； 物业管理完善性：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 空气环境状况：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 生活方便程度：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 车位拥有情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 住宅朝向合理性：项目测评为7.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 外景均好性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 小区绿化比例：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 整体景观搭配：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 人车分流情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 户型面积合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 各面积段户型比例合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 间隔设计：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 各结构户型比例合理性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 项目及目标客户定位准确性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 高科技建材产品应用：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 项目置业者评价：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 项目名称 综合评价我公司项目红南港杰座泰基南棠橙堡天邑华庭1、地理位置7（邻市中心，但综合楼对噪音有一定的隔离作用）7（临市中，但有立交桥影响）6.5（未有本案成熟）7（与本案成熟度相当）6.5（未有本案区域成熟）6.5（同前）2、开发商品牌7（有知名度，美誉度不高）8.5（知名度与美誉度都高）6.5（知名度与美誉度不高）7（与本案相同6.5（知名度与美誉度不高）6.5（同上）3、项目规模8.5（项目有多块土地可开发）8（比项目规模小）8（同前所叙述）8（同前所叙述）8（同前所叙述）8（同前所叙述）4、周边配套设施7（周遍生活配套完善）7（同前所叙述）7（同前）7（同前所叙述）7（同前）7（同前所叙述）5、小区内配套设施8.5（打造街区，但未全面）8（自身配套仅为商业）8（同前）8（同前）8同前）8（同前）6、规划合理性9（街区