房地产项目调查新分析要点.pptVIP

房地产项目调查分析要点（讨论稿） ; 房地产企业流动资金或开发资金贷款，均与其开发项目相连。因此，贷中调查要针对企业基本面、财务状况、项目本身三方面进行。其中，对项目本身的调查是非常重要的一环。 项目开发贷款面临的主要风险： 1、项目无法按期完工，变成“胡子”工程。 2、市场表现不力，销售回笼困难。 3、销售款被挪用。 ;一、基本面的调查： 1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收 集开发资质等级证书）。 2、企业从业历史、管理层从业经验,以及在本 行业中的地位和在本行业的影响力。 3、企业对银行资金的依赖度、融资能力、还 款记录。 ;二、财务状况的调查： 因行业经营特点，开发企业的财务受项目建设进度、销售状况等影响极大，除按总行授信评级要求进行调查分析外，应特别关注： 1、存货 结合项目进度计划、资金计划、销售计划等,分析其构成是否合理、变化是否与计划相符。 ; ; ; ;。 ; ;13、对施工企业的调查 施工企业的技术能力、是否垫资施工、垫资额、开发商付款方式、是否设置留置权等。 四、担保人或抵、质押物的调查 按授信流程要求进行调查。 ; 施工企业调查要点 （讨论稿） 分行信审部;施工企业申请授信品种一般为：流动资金贷款类、开立保函类、开立信贷证明类。对不同的授信品种，调查重点不同。 ;一、对流动资金贷款类业务的调查 （一）基本面调查： 1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收集施工资质等级证）。 2、行业地位：资质、施工规模（目前的施工量及连续性）、过去的施工业绩（优质率、合格率、履约率等）。 3、技术和经营管理力量，项目施工管理模式。 4、主业是否突出。 5、企业人员负担情况。 ; ;（二）贷款用途调查： 1、不定向补充流动资金不足。 企业同时承揽多个工程项目，贷款不定向用于某一工程。 2、定向购买施工工程原材料、设备等。 3、工程垫资。 ;（三）还款来源调查： 1、以综合营业收入为还款来源： 重点调查企业财务状况。在企业申请大额贷款时，还应调查分析项目业主的实力，同时结合施工规模、连续性、成本控制等方面。 （1） 常规财务指标分析。 （2） 结合企业特点，着重分析： 企业资产规模、营业收入与利润增长的变化趋势： 企业负债经营的情况，对银行的依赖性是否过强； 预收帐款情况； 应收帐款的变化、结构及帐龄情况； 现金流情况； ;2、以专项收入为还款来源： 如市政工程公司提出以财政拨款或市政建设偿债基金为还款来源，调查来源的真实性和可行性。 3、提供的其他还款来源： 针对还款来源的具体情况，调查其局限性。 （四）担保的调查： 按授信流程要求进行调查。 （五）风险防范措施 采取由银行、施工企业、项目业主三方签署协议方式，项目业主在我行开立支付工程款专户，相对形成贷款资金在行封闭运行。 ;二、对保函类业务的调查 投标保函、履约保函、预付款保函。 （一）企业的资质、以往工程项目执行情况、社会信誉等。 （二）是否发生过以下情况： 与建设单位或企业之间串通投标、以不正当手段谋取中标； 未取得施工许可证擅自施工行为； ; ; ;  ;