2017年值男国房地产资金及行业运行预测报告.docVIP

PAGE  PAGE 44 合富研究报告： 2009年 住宅市场全面激活的一年 09年东莞房地产小结 土地市场 一、土地总体供求特征 供求量小幅下降? 地价小幅上升 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万平方米，同比2008年的169宗和662.9万平方米小幅度减少8%和17%。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万平方米，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级市场挂牌出让地块共成交406.4万平米，总金额为85.5亿元。09年成交的土地单价为1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。 松山湖楼市发展潜力巨大 2008年东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞实施产业转型有密切的关系。 2009年商住用地的成交量重新占主导地位，为183.6万平米，占总体的38%,比工业用地的179.2万平米略超2.5%。 09年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的37%，排名第二；其次是科研设计用地，占14%。09年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08年至今，松山湖区几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大。 二、商住地供求特征 东莞土地市场表现平淡 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞全市商住地共供应52宗，供应面积为209.9万平米，同比08年的206万平米微涨2%； 2008年的商住用地成交面积是2003年至今最低的，仅有155.7万平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面积为183.6万平米，同比上升18%. 09年全市商住地的总成交金额为62.2亿元，与08年基本持平，折合各地块容积率算得平均楼面地价为1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，价格较为平稳。 城区商住地成交较少? 主要集中于镇区 2009年东莞商住地成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。前??名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9万平米，主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7万平米，楼面地价为1690元/平米。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09年楼面地价最高的商住地块。 楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有1宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些。 城区商住地几乎全落入深系发展商囊中 09年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09年东莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09年东莞楼市相比08年明显好转，沉寂了一年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞城区商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳开发商夺得。深系发展商09年在东莞城区拿地总面积为18.6万平米，拿地总金额为14.9亿元，分别占城区整体成交量的95%和97%。 09年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174平米。 住宅市场 前言：2009，全面激活的一年，2010，进入谨慎乐观调理 亢奋的2009年已经过去，2008年对2009年的极度悲观预期早已飞到九宵云外，2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。2007年“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了， 那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。 08年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，