2017年堑泥岛李沧区房地产市场及竞争项目调研报告.docVIP

尺度置业 PAGE  PAGE 52 李沧区房地产市场及竞争项目 调 研 报 告 青岛尺度置业营销策划部 2008年3月 第一部分 李沧区房地产调研报告 一、 李沧区概况 1. 区域位置 李沧区是青岛市市内四区之一，位于青岛市市区北端，东部属低山丘陵，中部地势平坦，东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里，境域最大纵度约11公里，最大横距约14公里。 李沧区距青岛市中心20公里，距流亭机场12公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区，公共交通发达，便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。 在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源限制，向北部发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。 2．人口 李沧区面积98平方公里，2007年人口47万人，其中常住人口35.3万人，人口密度为每平方公里4796人，区内有回、蒙、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。 辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。 ① 李沧区街道办事处分布图 ② 李沧各街道人口分布图 从上图可以看出，在李村、永清、湘潭街道办事处的人口要高于周围其他区域，李村是李沧区的商业中心区，李村商圈更是青岛北部最大的商圈，这里聚集了大量的居住和就业人群，成为李沧人口最为密集的区域。永清街道办事处区内11个居住社区，驻有汽车销售、物流配送等各类企业共计350家，涉及行业多，流动人口杂是该区域的主要特征之一。文昌阁项目属于虎山路街道办事处，虽于三大街道紧临，但却受到虎山山脉阻隔，因而区域内人口并不密集。 ③ 李沧区2004-2007年人口基本情况 年份（年）常住人口 （万人）流动人口 （万人）出生率 （‰）死亡率 （‰）自然增长率（‰）200428.656.358.366.002.36200529.110.97.856.441.41200634.1810.827.176.111.06200747.0235.37.216.370.84 近年来李沧区常住人口有明显增加，尤以06年增长最快，而在流动人口及出生率均小幅下降的前提下，判断该年增长人口中绝大部分为原青岛市区居民。 2006年-2007年老年人口数最多为市北区8.6万，其次是市南和四方区，分别为8.1万和6.5万，李沧区老龄化最低，只有4.7万。 3．经济发展 按照“优化提升二产，突出发展三产”的思路，李沧区近年来着力调整经济结构和转变发展方式，全区产业结构不断优化，发展的稳定性、协调性和持续性逐步提升。2007年全区生产总值完成191亿元，比2002年翻了一番，继续排在市内四区首位；二、三产业增加值比例由2002年的67.7：32.3调整到2007年的64.7：35.3。近年来，李沧区都市工业示范区建设成效初显，北部商贸中心地位不断巩固，经济综合实力显著增强。 2007年1-9月，李沧区规模以上固定资产投资共完成42.9亿元，同比增长15.6％，其中房地产开发完成投资19.9亿元，同比增长1.2倍，城镇项目投资完成23亿元，同比下降17.9%。 2007年上半年，李沧区人均可支配收入达到8041元，同比增长12.3%，人均消费支出达到6732元，同比增长26.3%。居民生活水平稳步提高，消费结构进一步改善。 小 结： 李沧区是青岛第二大商业中心和工业基地。商业繁荣，工业发达，经济总量排名市区首位。随着城市化进程的不断加快和政府缩小南北差距战略的实施，李沧区经济发展潜力巨大。 4．区域建设  = 1 \* GB3 ① 城区建设： 2005年1月，青岛市政府《关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》给李沧区城市建设带来巨大助力。随后，李沧区政府提出，在今后3-5年，投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区，李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。 近年来，李沧区城市化进程明显加快，城区形象面貌得到明显改善。东部中央居住区和其他区域旧村改造项目整体进展顺利。总投资5.8亿元的东部集中供热项目一期也开工建设。累计投资6.8亿元对李村河、板桥坊河、娄山河等30.1公里河道实施了综合治理，大村河整治暨李沧文化公园工程被评为“中国人居环境范例奖”，截至2007年李沧区绿化覆盖率达到36.3%，人均公共绿地15.6平方米。在旧城和城中村改造中，该区55个村庄“村改居”