写字楼鹊墨程经营管理精解范例.doc

[键入文字] [键入文字] 写字楼全程经营管理精解范例2010 前言：概述特点 写字楼的特点： 在高楼林立的现代城市中，写字楼各种各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点。 一般位于经济中心城市 现代写字楼都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通方便的地理位置，便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。特别是城市中心地段，各类商业设施齐全，既有利于贸易的谈判和开展，又有利于办公人员上下班。因此，处于这种地理位置的写字楼往往吸引众多的客户。 建筑规模大，档次高 现代写字楼一般能提供大小多种规格的办公室，使办公面积达到一定规模。大多数现代写字楼为高层建筑，外型雄伟、装饰考究，建筑外型有自已独特的风格，这些都成为业主或客户成功的象征。写字楼为招揽客户，在注重写字楼外在良好的建筑 形象的同时，内部都配备有先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。 功能齐全 现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。 有良好的管理 现代写字楼由于档次高，设备设施复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。大多数写字楼以出租为主，出租率的高低是写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关。许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量和价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。 3．写字楼管理模式 3．1自管型 自建自管模式：即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。 自管与专业公司相结合：开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为??户提供专业的服务。 自管与顾问公司相结合，由顾问公司协助物业公司拟定日常管理制度、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。 2委托型 建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。 租凭经营型：由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务！ 委托管理 4．1管理基本内容 A．日常管理 设备管理，进行对机电空调、电梯、供排水、消防及通讯设备，设备的日常运作与保养维护。 安全管理：维护写字楼安全及治安秩序，并配备安保设备、门卫、停车场管理，监控中心值班定时与不定时的安全巡查，保证该大厦24小时在保安的控制中。 清洁卫生管理：对大厦的出入口、大堂、公共通道、电梯间、卫生间等环境及地方的清洁并进行垃圾清运，污水处理和灭虫消杀等工作。 前台服务：提供前台问询服务，接等客人并提供打字、传真、影印、订票服务等。 B．经营管理 租赁服务：处理写字楼具体的租赁工作，如租户联络、洽谈、签约、协调及处理投诉等。 实施多种经营，开设商务中心、美容美发、洗衣服务、康乐中心、中西餐厅、咖啡餐饮等经营。 委托特约服务：如写字楼室内清洁、洗车、快递、代购物品、邮寄、礼仪服务及会务服务等。 5.写字楼的早期介入主要工作： 写字楼管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入，主要是从物业管理角度提出意见和建议。其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求，交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出。 5.1规划设计阶段的介入主要工作： 从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系，审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划，并从物业管理的角度提出建议。在参加工程项目的会议时，提出管理上的有关建议： 规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。如布局是否合理，配套设施是否齐全等。 写字楼日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。 监督建筑材料的选择和使用，并严格配合检查至最后完成建设，确保写字楼外观完美无瑕，避免日后维修成本的增加。 评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个写字楼运作畅通。 是否合理设置管理办公室