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[键入文字] [键入文字] 写字楼产品品质研究 第一部分 写字楼周围的社会环境 随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题主要包括： 1.将写字楼作为社会资产 2.保护地球环境 3.舒适性(Amenity) 4.信息化 5.灵活性（办公楼使用上的自由度） 6.安全对策 7.无障碍 8.设备管理(Facility Management) 第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究 1.项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地的土地性质？——项目用途是否与土地性质相符合？ 项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？ 项目用地与城市中心区域的关系？ 项目用地与周边环境的关系？——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？ 项目用地的自然环境情况： 项目用地的地质条件，包括：土质、地耐力、断层 项目所在地的气候条件，包括：最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度 项目其他环境：周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等 2.描述项目用地的主要控制性指标： 高度： 容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积 建筑密度=基底面积/占地面积 绿地率： 停车数量： 干道开口位置： 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置； 附近停车场——周围已有停车场位置、容量 煤气——位置、容量、煤气调压站位置 自来水——位置、容量、允许接口位置 电气——位置、容量、高低压变配电要求 电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数 下水道（雨水、污水）——位置、容量、允许接口位置] 热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模 北京公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地区不在内) 地区控制高度7m10m13m18m30m45m60m80m容积率（建筑）0.30.50.71.02.533.54 注：本容积率的假定条件为平均层高3米，层高高于3米时，容积率按比例降低。 4.写字楼项目需要与城市规划相适应： 适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。 适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。 适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。 适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求，包括周围建筑物的和谐统一等。 附件： 1.现场调查表： 1.功能地区特别用途区、防火指定区等2.道路宽度每条道路的宽度3.规划道路位置和事业年度4.占地实测量图包括占地周围地区5.现场照片包括相邻建筑物和道路等6.要注意事项每个冻害和盐分污染地区的注意点7.事前协商同每个行政机关必要的协商事项8.地质调查包括液状化和地基下沉等9.上水道铺设的位置、管径、深度10.下水道排放方式、管线、测沟11.煤气种类、管径、压力12.地下水常水位、涌水量13.电力用户电压、方法14.电话引入方法、电缆型号15.电视电波的方向、种类、电波的干扰16.CATVCATV局，将来规划 第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究 1.建筑设计： 1.1高、低层设计： 写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来，所谓高层部分是办公用房高层主体；所谓低层部分是多功能的低层裙房，或者是另建设、的低层建筑。高层主体形成高耸的竖向体量；低层裙房形成扁平的横向体量，高低有别，富有变化。这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体 特征。高低层设计具有以下特点： 满足功能的不同用途：由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求，提高办公效率，所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来，尽量做到高层化，以提高整体经济性。但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强，往往根据不同的要求和用地情况，设计成不同形态的低层部分，确保高层部分适当的尺寸；高层部分受结构合理性的制约一般是较小的柱网；低层部分要满足大厅，多功能厅的大尺度柱网的要求，同时要考虑地下车库停放车辆的合理柱网。 确保公共空间独立于办公部分的交通路线，在低层部分便于设立多种人流各自出入口； 考虑日照条件对邻地的影响：往往将部分裙房置于高层部分的日影区内，减少对邻地日照的影响，更充分利用土地； 丰富立面及体型，利用低层部分做屋顶庭园或平台：同时由于低层裙房与周围建筑尺度相接近，又使人们与高层主体隔开一定距离，大大改善了人们对高层临近