南京江牡宁翠屏国际广场招商策略报告.docVIP

共 NUMPAGES 4页 第 PAGE 4页 翠屏国际广场商铺招商策略 本方案的主要目的在于为中惠翠屏国际广场项目商业部分的招商提供支持，通过明确项目的商业定位与规划、业态经营布局、租金实现计划等环节，研判招商执行策略，为项目将来的高价值销售提供市场基础。 项目商业价值分析 区域：项目位于南京市江宁开发区的将军大道中部南航西门对面，邻近南航、英华学校和正德学院正门，项目依山且邻近绿化广场，自然环境良好 交通：项目临快干道、紧邻公交站台，但除与上山道路——韩府路交叉外，本案没有重要的道路交叉节点，车速较快，滞留性较差 社区环境：项目周边以中高端别墅和公寓大盘为主要开发形式，常住人口主要以部分入驻居民、学校、教师为主，调研显示公寓项目居住客群主要是中青年客户为主，居民素质相对较高，但这些项目入住率普遍不高（约30％左右），同时项目虽然邻近学校，但与学生生活区有一定距离（步行约10分钟） 商圈现状：项目周边三公里范围内，已形成比较典型的三大商业集中区域，分别是：托乐嘉商业区、佛城路商业区、同曦商业区；其中托乐嘉商业区距项目最近，是目前将军路沿线唯一集中性商业区，目前已引入2.4万㎡、包括肯德基等连锁品牌商家在内的苏果购物广场，以及餐饮等各类配套性的商家，形成面积约5万㎡、主力店、独立商铺、街铺相结合的区域商业中心区的格局 商业环境：设在一定规模住宅小区内或周边，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是区域目前数量最多的商铺类型；其次，是由沿街商铺聚势形成的购物步行街，本区域商业街商铺多为单层挑高或一二层联租；目前除托乐嘉苏果购物广场外，购物中心席位型商铺和专业市场比较缺乏 经营业态：区域商业业态以日常消费为主，超市、餐饮和网吧具有较大的比例，相对而言网吧规模较大，餐饮则呈现多种规模形态共存，而家居服务与休闲商业层次不高，业态品牌尤其是符合中高端需求的商业较少 租金与经营状况：目前区域1层租金报价约40～90，2层及以上约30～50，外街空置率约30％，内街空置率约60％，日常经营人流量不大 项目形象定位 形象定位——服务“资享生活圈”的人文商业体 这里的“资享生活圈”指“懂得享乐生活、拥有资本的富豪或白领所形成的群体”，是小资型的富豪圈，项目着眼于服务中高端客户，打造群体型服务商业，从而形成汇集服务型中高端商业，建立品位生活特区的商圈形象 人文商业是基于区位的人文特征，通过多种业态组合形成有机的商业服务体系 概念定位 山景公园·城市客厅 LifeStyle Center LifeStyle Center是迎合本商圈中高端消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天及环境的特征，国际购物中心理事会为其定义面积约在2万-8万㎡之间，项目依山而建，比邻绿化市民公园符合所有基本特征 多业态、兼容采购与休闲目的，通过环境、建筑及装饰的风格赢造出别致的休闲环境将是项目概念定位的核心，城市客厅的提出是满足“资享生活圈”交往的需求 招商推广名例举：翠屏国际广场·尚山街区，翠屏国际广场·M-PARK大道 业态定位 功能组织——仓储式主力店强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，考虑招商目的，本项目将以仓储式主力店或专业市场为主导，形成能够提供集中采购和社区便利的综合性的高端商业体，迎合消费新趋势，满足“资享生活圈”交往需求，科学专业地把采集购物、休闲娱乐、餐饮酒店等消费形式组合在一起，通过内部交通动线的巧妙安排，使业态之间互相作用，依靠得天独厚的自然景观条件，打造多功能，多元化的一站式购物消费场所 业态组合 1号主力店“奥特莱斯（OUTLETS）生活体验馆”——位于项目最南面，紧邻市民广场和山上入口，引进名牌服装、生活用品、家居装饰品等奥特莱斯形态的折扣店，辐射江宁及宁南部分区域，建成一站式的家居采购服务 2号主力店“餐饮娱乐旗舰”——位于项目中段，将军大道与韩府路交界处，直面南向车流和人流，引进大型娱乐餐饮旗舰店，辐射周边区域中高端客户，经营经典菜系，易于汇集人气，形成集中性商业氛围，同时在局部位置引入超市 3号商业街、1号和2号的部分街铺“LIFE休闲街区”——3号商业街位于项目北段韩府路上，山景环绕，景色宜人，集娱乐，休闲，零售，特色餐饮为一体，引入咖啡店，陶艺店、健身会所等，营造全天候休闲购物氛围 租金策略 租金设定 设定原则 商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速度，整体采取统一租金的额度、先低后高的租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局面 根据本项目商铺面积较大和位置差别较大特点，按分区制定租金统一标准 拉大次级与高级位置的租金差距，促进次级位置的出租率，对优质商家提供有吸引力优惠政策