成都法沟馁大厦物业管理建议方案.doc

成都法官大厦物业管理建议方案 第一章 成都法官大厦概况 成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的，大厦落成于成都市抚琴西路109号。 成都法官大厦总建筑面积近3万M2，其中：法官大厦地上15层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15000 M2，建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277 M2；接待站4300M2。 大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散控制、集中管理；其设计要求是：成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦主要设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。 成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正常。弱电系统正在逐项调试交付，预计9月底可全部完工交付使用。 成都法官大厦主要设备清单 （表一） 序号名 称型号功率 （KW）制冷量（KW）流量数量产地备 注1楼宇自控系统EXCEL50001美国2控制器DDCXL1006美国3控制器DDCXL5002美国4空调机组7美国 开利5循环水泵5美国 开利6新风机组32国产7排风机5国产8排烟机2国产9电梯152三菱10摄像头64PAL11双监探头45 PAL12探测器4PAL13保安监视器系统114消防监控系统1美国15水泵616程控交换机系统MD1101 德国17数字交换机ACCELLAR 11001加拿大18数字交换机350T15加拿大19路由器ASN220服务器RS60002 美国21计算机20022投影仪223会议系统1 美国24大屏幕LED2 托普25UPS爱克赛40KVA1 美国26免维护电池 （组）1H1 国产27综合布线系统UTP五类1367点1 德国28OA系统1 国产29电视会议系统1 国产30数字会议系统1 荷兰31中央监控系统1 国产32发电机劳斯莱斯1 英国33数字录象机800G134热水炉14.4KW1 注：根据成都市法院提供资料整理。 第二章 成都法官大厦拟定物业管理模式 一、物业管理的性质、目的和意义 物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。 其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理：一为业主创造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。 二、我国目前的物业管理模式 目前我国物业经营管理中，主要有三种模式： 自建自管 即房地产开发商（或建设单位）将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。 合资或合作管理 1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。 这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的