中凯雅居住宅产品是售价策略.docVIP

售价策略 PAGE  思维同创? PAGE \* MERGEFORMAT20 中 凯 雅 居 住 宅 产 品 售 价 策 略 编制：武汉思维同创房地产营销策划有限公司 二零一三年八月 一、定价方法 成本加成法，买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成（如15％）。最后得出的价格即成交价格。 认知价值法，根据产品的认知价值来制定价格，它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致。 市场比较法，以竞争对手的价格为定价基础，不太注重成本因素。 评分原则设定 竞品分析 重点竞品选择 描绘竞品落位图 制定竞品选择原则 建议：可比楼盘量化定价法 确定均价 比较定价 权重原则设定 二、竞品选择 1、竞品选择原则 竞品选择以项目为基点，根据区域界定，交通情况、竞品体量、销售情况以及产品定位进行综合评定，选出与项目本身综合属性较为类似的项目进行类比，具体选择原则表现为： 类比项目选择原则说明范围界定项目1公里半径内物业一级原则项目3公里半径内物业二级原则区域界定1~2环线之间一级原则2~3环线之间二级原则交通地铁沿线物业一级原则体量5万方以上物业一级原则销售情况在售或已公示售价物业一级原则产品情况产品客户定位类似一级原则上表中，一级原则为重点参考原则，二级原则为预备参考原则，即在一级原则与二级原则相冲突是，优先选择一级原则，不冲突是需考虑二级原则。 2、竞品选择分析 根据上述竞品选择原则，我们得出，目前项目所处区域的楼盘落位图： 从上图可以看出，综合竞品选择原则，本案的竞品分级表现为： 编号楼盘名称竞品分级1泛海国际居住区一级竞品2泛海国际居住区悦海园一级竞品3葛洲坝国际广场一级竞品4三金华都二级竞品5福???惠誉福星城三级竞品6育才雅苑三级竞品7中国中华城三级竞品8美联西马名仕三级竞品9中御公馆三级竞品其中一级竞品为3个，二级竞品1个，三级竞品5个。根据项目情况，我司界定以3个一级竞品和1个二级竞品作为市场比较对象进行权重评比确定项目销售均价。 3、重点竞品分析 【泛海国际居住区】14000元/㎡ 项目基本信息 位置江汉常青路王家墩中央商务区（武商量贩旁）绿化率44%总占地58600平方建筑类别板楼、高层总建面22万方开发商武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司容积率3.8当前在售产品98-122平米两居；122-170平米三居；165㎡-204㎡四居亮点：泛海国际居住区为武汉CBD国际文化生态社区，项目周边簇拥4个公园，生态资源十分优越；采用新古典主义建筑特色，外立面全采用天然花岗岩铺设。 产品信息 泛海国际居住区产品走高端路线，整体户型面积较大，其中大平层户型较多。 【葛洲坝国际广场】13800元/㎡ 项目基本信息 位置江汉青年路与常青路交汇处（武汉博物馆对面）绿化率35.7%总占地102200㎡建筑类别板楼 高层 超高层总建面49万㎡开发商 葛洲坝海集房地产开发有限公司容积率3.82当前在售产品 94-117平米二房、144平米三房、171-179平米四房亮点：开发商是中国葛洲坝集团，属于国企，品牌大；建筑规划有1栋69层五星级写字楼，后期为武汉新的地标建筑；世邦魏理仕为其物业公司。 产品信息 葛洲坝国际广场整体户型偏改善，以94-117平的改善性两房为主，部分户型结构稍差。 【泛海国际居住区悦海园】16000元/㎡ 项目基本信息 位置江汉武汉中央商务区（泛海国际居住区·悦海园）绿化率35%总占地34000㎡建筑类别塔板结合、高层总建面104000㎡开发商武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司容积率3.48当前在售产品在售88-100㎡精装两房亮点：位于武汉CBD东北部门户位置，泛海国际居住区组团之一，产品为精装修，项目拥有成熟的交通配套，靠近4大公园，拥有稀缺优越的自然条件。 产品信息 泛海国际居住区悦海园当前在售产品，户型均为88-100平精装修两房，户型注重主卧和客厅的舒适性。 【三金华都】14000元/㎡ 项目基本信息 位置江汉新华西路与马场路交汇处（近发展大道）绿化率35%总占地60612㎡建筑类别塔楼、高层总建面212142㎡