南昌洪大房产洪城是大市场改造总体开发运营策略报告.docVIP

PAGE  [键入文字] [键入文字] 新洪城大市场 总体开发运营 策略报告 江西洪大（集团）股份有限公司 南昌洪大房地产开发有限责任公司 报告日期：二00六年十一月 目 录 项目分析…………………………………………………………02 项目开发思路……………………………………………………06 项目改造步骤……………………………………………………09 项目盈利模式……………………………………………………14 项目启动策略……………………………………………………16 项目风险防范策略………………………………………………18 项目公关、造势推广策略………………………………………21 项目招商策略……………………………………………………24 项目销售策略……………………………………………………26 经营模式策略……………………………………………………28 工作重心分析……………………………………………………32 开发工作分析……………………………………………………34 项目分析 洪城大市场改造以后，给政府、商家、百姓会带来什么？ 洪大房地产公司是洪大集团的全资房地产子公司。这表明“洪城大市场”项目改造是洪大集团实现企业生存与发展的关键性项目。由于是第一个项目，又是一个无论在规划设计、建筑形态、产品组合、商业业态、租售策略、定价策略等方面操作难度极大的项目，使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。 为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用原洪城批发市场的商业人脉，洪大房地产公司提出了把“洪城大市场改造成一个江西乃至华东五省最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售商业、餐饮、休闲娱乐、配套办公、居住于一体的现代化商业城堡——中国最具创新特色的商务批发大市场。”的战略思路。 为了使上述洪城大市场的战略思路得到更加系统和规范的实施，洪大房地产开发有限公司进一步提出以“复合型市场交易中心”发展策划理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的理念，并通过发展洪城大市场项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动中部城市批发市场产业结构的全面转型。依托原洪城商圈批发市场的基础，构建华东最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场，这里将成为华东多种国内外的商品批发市场、物流集散码头、免税购物商城、旅游购物公园、休闲娱乐天堂、企业推介窗口、信息商务平台。 通过与国际接轨的思路来运作洪城大市场，建设成为以多个商业文化为主题、产业生物链完善、环境尽善尽美、市场美誉度高、现代化元素充足的“主题批发市场产业商圈”。即通过“洪城大市场”项目的改造，将大大加速南昌的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的商圈格局。 这就是洪城大市场改造给政府、百姓、商家带来的空前利好！ 洪城大市场改造矛盾论 想成功完成一个旧商业大市场的改造，并非易事，明慧者必须一切从实际出发，发现矛盾、利用矛盾、解决矛盾。洪城大市场项目尤其如此，那么现在洪城大市场若要改造它将有哪些矛盾呢？希望我们怎样去发现它、怎样去利用它、怎样去解决它呢？ 【 大 】 ：洪城大市场首期开发420亩，总投资额2.1亿元，建筑面积12万平方米。建有店面5000余间，室内摊位2500余个；已运营11年，并已进入中国著名批发市场之行列，从辐射力来看，洪城大市场的辐射力远到浙江、安徽，近到湖南、福建等省，此为江西之大，真可谓“大象无形，不怒自威”； 【 小 】 ：洪城大市场为南昌早期的大型批发市场，洪大集团将其整体作为运营而并未按真正意义上的地产项目推出，但后起的香江集团在全国却以迅猛的速度扩张（动则3000亩），可谓是综合批发市场的霸主，从全国来看，洪大集团的市场占有率还不及香江集团市场占有率的10%，其义乌中国小商品城(266万㎡)和上海、北京、东莞等一些发达城市的市场份额还未囊括在内，从这个意义上来讲，洪城大市场名声大而市场份额小； 【 难 】 ：洪大集团由于刚刚完成企业改制，内部矛盾协调工作尚未完成，改造战略与业户的思想尚不能高度统一，加之与业户之间的利益矛盾突出，如一旦强行改造，那些花高额转租费用的业户岂能善罢干休；另外，市场的建筑面积由原来的12万㎡扩张到50万㎡左右，体量的增加无形增加了投资，全部发售不是集团公司可持续的发展战略，为了使改造后店店开张与繁荣，必须以招商来填满每个区域的商铺，招商的资金回笼与开发成本相距甚远，拆迁难、过渡难、招商难（世界500强招商过程中提高租金难），此为洪城大市场之难； 【 易