房地产企业融资渠是道的运用与金融创新.pptVIP

名城商业广场 ;工作目标;从销售角度考虑，有两种分拆销售方案;保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层商场。但目前国内商场较成功销售部分仍暂限于首层商铺，更高楼层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。;推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及价值提升，从而全面提升整个物业的最高价值的部分，以确保资金回笼。;从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。 所以建议将首层与负一层作为销售目标，保证资金的回笼。;经营布局方案;楼层;负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选取具有浓厚岭南特色的风情饮食。;定位动因： 历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具有相当深刻的印象。利用这一传统的商业环境，吸引商家与客户回流 消费环境：流行前线是最符合当今年轻一代消费环境，而30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步。 ;消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物并存，是一个大型商场必需配备，同时，具有岭南风情餐饮小食能进一步加强项目主题形象，吸引客流。 ;预计进驻商家;TKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Waton’s、天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等； ;红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：300-400平方米） 白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）;一层：时空派对步行街。 定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直接将步行街引入室内，将室内商铺价值提升，减少室内步行街与实际步行街的差距，使价值最大化 。;但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。 从使用、聚集人流角度考虑，可以增设一个开敞中庭，此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活动，吸引更多人流进入商场中部。 ;预计进驻商家;预计进驻商家： Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、Cou Cari、Cozzi、CityChain、Patty、Le Sounda、TSL、Miss K、Fornari、Benneton、Morgan、LM Lu Lu、SODA、OMEGA、周大福、眼镜88、六福、东方表行等；;黄色区域为：中庭（预计面积： 约400-600平方米 ） 红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口 白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）;二层、三层：时尚情怀。 二层：采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立体布局则以国际著名快餐连锁店为主。 三层：全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。 ;定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品牌的主力店。而经过了负一层的仰忠风情和首层北京路步行街效果的延续，在这一层将进入主题定位的第二部分——时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。 ;预计进驻商家;主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等选一； 休闲服饰：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等； 女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等； 国际连锁快餐店：KFC、麦当劳、PIZZAHUT、廻转寿司、八千代、百佳日式咖啡店等选一；;黄色区域为：中庭（预计面积： 约400-600平方米 ） 红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积300-400平方米） 绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约4500平方米） 白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）;三层功能分布图;四层：至IN一族。 定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。 立体布局则以自助上网休息区为主。 ;定位动因：随着商业楼层的增加，客流会逐步减少，所以对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较高品位的服饰店，而体育类产品，相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支持楼层的经济利润。;预计进驻商家;主力店：玛莎 体育类：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康威、锐步、曼奴等；;黄色区