房地产全过程成本是控制与精细化管理之道.pdf

全过程成本控制与精细化管理 实战研讨会之一 房地产成本管理 [2007年4月8日 深圳东海岸] 内容要点 ? 树立统一的成本管理理念 ? 成本目标管理详解 ? 建立多层次的成本管理体系 ? －－制定规范化的管理制度 ? －－构筑完整的成本管理业务平台 ? 成本管理中的困惑与解决 一、成本管理理念 房地产成本管理行业与角色特 征 六大要素：5W1H 房地产成本管理认识过程 当前指导思想 ? ? ? ? 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本 房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性 房地产行业中 不同角色的成本管理特征： 1. 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 2. 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 3. 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题 ；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理 配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产 品。 目的不同，导致关注对象、工作内容及方法 等方面的差异 成本管理理念 内容要点：内容要点：5WIH 1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确 定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理 成本管理的目的（WHY) 1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目 标 2，利润与成本的关系 收入一定??情况下，成本越低，利润越大 3，成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会 有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 ；避免价值不平和造成的浪费 4，成本管理的目的与企业的目标是一致的— 机构/团队的目标 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 ?C下降，F上升 ?C不变，F上升 ?C下降，F不变 ?C小幅上升，F大幅上升 ?C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 --价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产项目成本的构成（WHAT)—全 成本的概念 1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用 2，成本构成 ? 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 ? 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 ? 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费 （营销和管理） --注意区分全成本与全寿命期成本 2，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用 工程成本与完全成本 《经济评价》 项目开发建设投资