日新伟业成都中铁是·光华元年院落式商业会所发展策划报告.pdfVIP

院落式商业会所- 发展策划报告 谨呈：中铁蓉丰 2010年12月 中铁·光华元年 成都首席院落式会客厅 更成都·更中国 报告结构 项目属性界定 命题结构化思维 项目环境分析 项目整体发展战略 项目概念定位 规划发展建议 项目运营建议 1 3 4 5 6 7 项目简介 位于城西上风上水之地，未来青羊区中心 成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，凯德·风尚背后，临近规划中的 青羊区政府行政办公中心。按照政府规划，这一片区将依托光华大道、成飞大道构 成的十字形构架布置商业网点，重点引进购物中心和甲级写字楼，形成 城西新兴的商务商业中心”。 本案 项目东侧为光华杏 林，已建项目 项目西侧1号地块连 接光华大道和光华 公园 项目北侧待成都妇 女儿童研究医院 项目西面待开发地 块， 项目四至 周边属于起步阶段，四周空地较多 地块周边环境——依托未来行政中心，发展 潜力巨大 • 地块周边开发属于起步阶段，目前居住氛围尚欠缺； • 地块周边公园较多；居住环境比较好 • 地块周边配套欠缺，居住不太方便 光华大道 三 环 路 光华 杏林 青羊 行政 中心 1 2 3 4 光华 公园 凯德 风尚 树德中学 项目占地300余亩，商业比重占近51% 项目指标 1号地块：52823.04平 （文化娱乐用地兼商业金融） 2号地块：28621.19平 （商业金融兼二类住宅） 3号地块：53448.65平 （商业金融兼二类住宅） 4号地块：57334.6平 （商业金融兼二类住宅） 项目规划建设净 用地面积约： 192227平方米 项目规划 1号地块规划近15万平方米的商业文化，2、 3、4号政府要求院落式商业 22 33 44 1 五星级酒店 电影院 大型卖场 项目属性 停车位分析 商业布局分析 Sohu公寓：97646平方米 院落商业：83328平方米 住宅 ：180740平方米 商业面积：23万平方米（含1号地块 停车位主要集中在住宅部分： 商业部分车位较少 项目核心问题界定 区域居住环境优越 区域配套不够完善，没有商业氛围 项目商业比例较高，soho公寓体量过高 项目内的竞争激烈 定位好商业是项目发展的关键 （2、3、4号地块） 机 会 与 挑战 并存 报告结构 项目属性界定 命题结构化思维 项目环境分析 项目概念定位 规划发展建议 项目营销推广思路 1 2 3 4 5 地理位置: • 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里， 总人口 1,112.3万，2008年市区人口1125.0 万。 总体经济状况: • 成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到 RMB 3，901亿元, 在中国西部城市中排名第二。 • 世界500强企业中，已经有124家在成都投资或设立分公司。 城市发展: • 1993年，成都成为西南地区的科技、商贸、金融中心和交 通及通信枢纽，经济发展水平中西部第一，综合实力在中 西部居首位。 • 2007年，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个 国家综合配套改革试验区 • 2009年，世界优秀旅游目的地城市城市成为亚洲首个获此 殊荣的城市。 成都市—中国西南区域的中心，西部最大的商贸中心 2000-2008年成都市人均可支配收入情况 0 5000 10000 15000 20000 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 人均可支配收入（元） 8972 9641 11320 11986 12789 14849 16943 增长率 9.70% 7.50% 17.40% 5.90% 6.70% 16.10% 14.10% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列 城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。 2008年城镇居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增长14.1% 2008年成都市人均可支配收入位于全国大中城市中等水平，增长速度位于前列。 成都市居民消费结构 居 住 食品 衣着 交 通 通 讯 家庭 设备 娱 乐 医 疗 过去10年成都市居民消费结构变化明显。 1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49％。 2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48% 。 过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住， 年平均增长率分别达到28.4％、18.6％、14.08％。 居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。 预计未来几年成都市居民的消