邵阳市敏州西路项是目营销推广建议书.ppt

《敏州西路项目》营销推广建议书;目 录 一、项目概述 二、项目SWOT分析 三、项目营销思路 四、销售促进策略 五、产品优化思考;一、项目概述;A：汇福郦城项目 B: 本项目 敏州西路板块，是邵阳近年来开发的热点区域。华夏田园、江南世家、汇福郦城、金鹏嘉苑占据了邵阳在售现房的一半以上。区域均价约3000元/平米。西苑公园的逐步动工，正在提升板块的整体价值。但是本区域最大的难点仍是入住人口不足，商o业配套欠缺，公共交通不便;本项目位于邵阳市敏州西路，目前规划设计为为两栋高层建筑，建筑面积约五万多平方米，在本区域内，属于短平快型项目。 目前项目在规划设计阶段，拆迁工作尚未完全结束，离正式面市公开，最快还有三至四个月左右的时间。 项目设定主力户型为86.91平米两房—145.72平米四房之间，核算得房率在88%—89%之间，优于一般项目，在区域内属于高得房率项目。该面积段在邵阳市场中处于畅销段，本项目整体体量不大，可以快速去化。;项目定位面向中端人群的纯住宅小区;二、项目SWOT分析; SWOT;核心竞争力;三、项目营销思路; 我们要在价格上进行突破！除开有新的产品外，还需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！我们的总策略——活动营销;1、项目定位; 建议案名 理想西城 敏州西路口 西苑公园旁 理想生活城 ;2、营销策略;营销宗旨 《品质营销》;;做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足； 增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。;3、销售定价;3、销售定价;大盘出现，竞争较为激烈：邵阳市目前下半年启支的超二十万平米的项目至少有四至六个，有限的目标客户群体被分流，市场有一定的观望情绪。 房地产市场反复波动：开发商的融资渠道以及国家政策反复调整，使得开发商的拿地以及开工热情受到了影响，邵阳目前市场上新开工项目显得不足，已开工的项目施工进度极慢，体现出的是一种观望气氛，所以在一段时??内，邵阳市场的现房销售得到了释放，在价量上有所上扬。 价格的“理性回归”：邵阳在10年至11年，房地产市场的发展处于湖南省前列，其价格年涨幅超过20%，从另一个侧面来看，邵阳在两年时间内，透支了近五年的房价增幅。在往后的一段时间内，市场整体价格将不会出现跨越式的增长。;定价原则;定价;住宅VS商铺： 置业目的不同； 客户来源区域不同； 各自的启动条件不同； 结论：从区域环境以及建筑工程进度上看，商铺后推更有利。;销售执行总控图;4、客户锁定;当地消费者分析——目标客户区域描述;形象上的领导者，产品上的挑战者，改变游戏规则，建立新物业类型的硬指标;传播策略『领导片区炒作·渠道选择』——重点户外、短信覆盖和的士广告;阶段性：根据不同销售周期，配合不同力度的广告投放，主要以针对性媒体广告为主。 渐进性：前期少量投放定向媒体，中后期根据销售效果反馈，选择优势媒体重点投放。 灵活性：根据市场情况，结合自身销售进度，调整投放力度，顺势时尽量缩减投放量。;广告费用预算 按总销售额1%以内计算，如销售额1亿，则广告费低于一百万;小众突破 ：企业家、高档俱乐部、政府机关;针对性的SP活动是成功销售的关键之一 能否成功导入有效客户群体，更是SP成功与否的关键;5、; 样板房公开SP活动;在项目售楼部门前或者敏州西路上为车展试车区，以本项目售楼部为休息点。 吸引同质客户前来参观，扩大项目知名度，拉近于目标客户之间的距离； 与此同时邀请设计师在为本项目设计装修效果图，评点项目的风水优势，并为大家解答在房屋购买、装修和居住过程中碰到的一些实际问题 ；;该活动在于市场观望氛围比较浓厚时推出； 保值承诺书由开发商盖章推出，约定购房者物业如出现跌价销售情况，相双倍补差。 从以往活动经验看，基本客户只会要求带走一份承诺书，一般不会要求盖章。 通过本次活动增加项目在邵阳的影响力，提升项目的消费信心。;设置高标准清水板房，充分体现项目工程质量；;把清水房布置成售楼分部，除让客户了解楼盘的户型结构外，也可在工地充分体验到服务的称心;五、销售促进策略;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;楼体亮化：在项目楼体的每个边安装LED彩虹管等进行楼梯亮化，如工地现场不具备条件最少也要在楼体两侧安装，这样从上到下一条亮线从视觉上非常吸引人的视线，树立项目良好形象，能有效的提升项目知名度和美誉度，为项目销售创造有利条件。 楼体广告：在楼体上表示出项