郑州市西华商业项是目前期策略提报.ppt

; 商业最核心的要素是什么？; 地 段;本案地段： ■不在繁华的商业中心； ■位于城市乡镇结合地带； ■位于老城与新城结合地带； ;前沿拷问： ■这个偏僻的地方，有没有商业价值？ ■如果有，适合做什么样的商业形态？;我们分析几种常见的业态： ■百货店——不是传统商业区，PASS； ■大型综合超市——经常性人流不足， PASS ； ■便利店——不是聚居区，PASS； ■仓储式商场——没有进深空间，PASS； ■专业市场——大体量，难以支撑，PASS； ■专卖店——不在黄金街区或高消费区，PASS；; 我们适合做什么？ 综合型批零市场一条街;为什么？ ■业态特性 批零式业态对大规模人流要求不高； ■良好交通 不是人流中心，但可做车流、物资流中心，批发类业态具有市 场可能。 ■位于县城 加上情景式、休闲型商业街区的塑造，可培养为新消费商街， 具有一定的零售市场。;业种分析： 这将是一个什么样的批零市场？ （从商业的成长进程中找规律）;郑州大厨房;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■吃 餐饮业： 郑州没有旗帜鲜明的小吃一条街、美食一条街。但作为餐饮业，巨大的人流是其存在的重要保障。 副食品： 副食品主要存在于三种业态： 便利店+超级市场+批发市场（图示） 结论：做副食品批零有一定市场。;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■穿 在县城，人们买衣服一般在以下几种场合： 1、百货商店 2、服装专卖店 3、服装零售市场 共同特点： 巨大的人流量和长期的消费习惯共同促成。如：现代城区位。 结论：本项目区位不具备服装消费市场的资源。;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■用 作为经常性消费的日用品，对价格较为敏感，不如饮食、服装的消费 所具有的情景性、体验性，因此对区域性要求不是非常敏感。大型的 批零市场在市中心和非中心都有自己的市场。 主要存在：综合超市+杂货店+水暖五金店等（图示） 结论：本项目可以作为日化、家居五金等批零市场。;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■住 几大要点： 1、有市场：房地产方兴未艾，成长性巨大。 2、有人做。时代佳苑（工程建材，尚未成型）。 3、有空间。毛坯房最需要什么？做与房地产业相关性非常高的、成长 性良好的行业——家居装饰建材。 两大优势： 1、巨大的刚性需求。 2、丰富的产品线构成。;家居装饰建材主要包含的产品类别： 地面：地砖、地板、地毯、石材地板； 墙面：内外墙砖、壁纸、涂料、油漆、幕墙隔断； 吊顶：龙骨、天花、石膏制品、网架； 厨卫：橱柜、洁具、灶具、龙头水槽、卫浴用品及配件、镜类； 门窗：塑料、木材、合金等各种门窗型材，锁具、 窗饰布艺、铁艺 楼梯：铁艺/石材/木材楼梯 木业：各种板材、木雕、木工机械等； 五金：建筑五金、日用五金、装饰五金等 玻璃：各种玻璃制品； ……;结论：家居装饰建材是本案最值得做的业种之一。;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■行 这种商业要求空间相对较大，对地段有一定的要求，但不强烈。 1、自行车 2、电动车 3、摩托车——PASS； 4、汽车——PASS； 结论：可集中作一部分电动车、自行车专业销售市场。 ;从【吃穿用住行生产】六个层面考虑业态问题 ■生产 诸如农资化肥、农机、机电等需要很大的商业用地空间，本项目进深 短，不具备这个条件。另外，影响街区形象，不适宜。 结论：不适宜生产类商业。 ;总 结： 业态：综合型批零市场一条街； 业种：■家居装饰建材； ■日用副食批零； ■电动车自行车。 ;讨论：业态业种有设计的必要吗？ 前沿分析：非常必要。 理由：■我们主要针对的是投资性客户市场！ ■“画饼充饥”的前提是：要把饼画出来！ ■只有有“饼”，投资回报才有实现的可能！ 措施：借助体量，我们可以把业种划分的更为丰富些。 ;西华， 商业项目多， 开发体量巨大， 并有相当的市场存量， 业态业种不具备唯一性， 项目地段劣势也非常明显， 怎么办？ ; 答案：走差异化路线。 1、差异化的产品设计—成为非一般的投资性商铺品种； 2、差异化的操盘策略—引领西华全民稳赢投资时代； ;1、差异化的产品设计; 产品设计之前，分析我们的客户？ 他们直接决定我们对铺位的安排！ ;■投资/自用比预期： 生地，生铺，决定投资将成为主角。 ■前沿经验判断： 80%的投资客+20%的自用客户。;■投资/自用分析： 1、投资客：中小投资群体； 2、自用客：较强经济实力； ;为什么是中小投资群体？ 1、目前市场上主力供应产品是大铺位产品。 2、大的投资客户已被一定程度消化； 3、大的投资客户目前有更好的选择； 4、