浅谈土地增值税清算审核若干问题和建议.docVIP

PAGE  PAGE 7 浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议 近几年国家逐步加强房地产行业税收调控，调整了土地增值税的相关政策，主要有：（1）2003年起，房地产企业按照预（销）售入的1%-3%的比例预征土地增值税；（2）2006年12月1日起，对二手房交易开征土地增值税；（3）2007年1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确房地产开发企业将实行土地增值税清算缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作；（4）2009年5月12日发布《土地增值税清算管理规程》，为加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。 房地产开发企业（以下简称企业或纳税人）土地增值税清算过程相当复杂，我国新兴的房地产行业高速发展，新情况新问题不断出现，现对清算审核的若干具体问题提出粗浅意见。 关于清算单位的确定 依据国税局总局税发[2006]187号通知；土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目含普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别的，分别核算其增值额。 若清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税是不对的。实际审核中还会存在捆绑开发项目问题，捆绑开发项目往往是政府为了城市建设特别是重点基础设施和公共设施建设、旧城改造需要，对亏损开发项目与其他盈利开发项目捆绑开发。建议从调控收益、扶持政策出发，明确对捆绑开发项目以国家有关部门审批的房地产捆绑开发项目为单位合并清算。 关于合法有效凭证的审核 《土地增值税暂行条例》规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。企业项目开发过程较长，接确相关业务单位和个人较多，业务票据繁杂，可能会收到虚假票据；会计处理入帐合法有效凭据的审核应从严把握，应将重大可疑凭据请主管税务部门甄别。 土地增值税清算审核，应根据收款方的性质、支付款项的业务内容及相关文件来判断确定合法有效凭据： 收款方是经营业性企业，如建筑公司、运输公司、设备材料供货商、设计测绘院所、监理公司等，必须提供税务局监制或开具的发票、完税证明。 收款方是行政机关或是政府行业管理机构，如规划局、建设局、房管局、土地局、公安部门、消防局、市容管理、质监站、防疫站等，收取的相关政府性规费，须提供省级财政部门监制的行政事业性收费专用收据。 若是征地及拆迁补偿费用，依据“实质重于形式”及“合理性”原则，有证明该项目费用发生的书面凭据，如合同、协议、收据等，具备收款方单位或个人签章、手印要件且合理，方予以认可。 “形式合法、实质不符”的发票等不能作为确认支出及扣除项目的凭证，如虚列建筑安装费等扣除项目成本费用票据。 建议对“合法有效凭证”作出统一明确规定，如对各种产生法律效力的合同，法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书，拍卖成交证明，政府正式文件等凭证的合法有效性予以明确；其他的白条、收据、超标完税单据等，是否经税务机关审定能作为确认支出及扣除项目的凭证。 关于收入确认的审核 房地产开发企业清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。企业经常发生以下问题： 将售房款长期挂往来帐，不及时结转销售收入。 对直接销售的房地产，以一房一价为由，调低房价，少计销售收入。 对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。 以售房款抵偿工程成本、债务等，坐支收入不调整申报。 在清算审核中，应重点审核企业是否将收入准确及时记帐申报，是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。同时应关注下列各方面： 将销售明细表与周边同类项目销售资料对比分析，审核发现是否存在销售价格异常情况，按照同类同期平均销售价格或评估价格调整销售收入。 审核项目施工承包方、设备材料供应方与开发企业之间往来帐目，有无虚挂的大额余额存在，发现以房抵偿债务、以房换换取非货币性资产迹象。 审核开发产品明细帐及有关资料，结合项目现场勘察，对将开发产品用于对外投资、职工福利、奖励、分配给股东或合作开发投资人等行为，在开发产品发生所有权转移时，调整视同销售收入。 审核采用“还本”方式销售商品房和以房地产补偿给拆迁户等，是否按规定调整申报纳税收入。 查询房地产管理部门的备案登记等资料，审核是否有未转入情况。 四、关于建筑安装工程费的审核 建筑安装工程费，指开发项目在建造过程中发生的各种建筑工