合富辉煌东莞清溪高端豪宅项目前期定位报告.ppt

谨呈:盛和地产;本报告要解决的核心问题：;Part2 、项目分析;宏观市场分析 清溪楼市分析 竞争楼盘分析 清溪客户分析;1、宏观市场分析（全国）;;09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足。 ;2008年;宏观市场分析 清溪楼市分析 竞争楼盘分析 清溪客户分析;2005－2009年清溪镇商住地成交情况表;年份;楼盘名称;　;面积区间;面积区间;楼盘名称;宏观市场分析 清溪楼市分析 竞争楼盘分析 清溪客户分析;从板块看，清溪目前在售楼盘主要分布在老城区; 未来新增供应主要集中在新城区； 从产品看，清溪主要以洋房为主，仅有柏丽华庭一个别墅项目，恒盈豪庭有少量公寓在售； 目前清溪镇在售楼盘仅5个，其中恒盈豪庭货量极少。;3、竞争楼盘分析（柏丽华庭）;占地面积：39605.5㎡ 建筑面积：107885.2㎡ 项目概况: 分两期开发，07年9月一期上市，09年4月二期上市。整体均价4300元/㎡，在售均价4800元/㎡ ;占地面积：21586㎡ 建筑面积：65114㎡ 项目概况：一期为3、4栋已基本售罄，面积81-100㎡二房及小三房 整体均价：4800元/㎡ 目前在售价格： 5300元/㎡ 二期在售1、2栋情况 ;宏观市场分析 清溪楼市分析 竞争楼盘分析 清溪客户分析;成交客户来源分析;客户职业主要为个体户、企业管理人员及公务员;客户区域;需求面积;从宏观市场看：2010年房地产存在不确定性。 从清溪楼市看：现阶段没有高端豪宅洋房项目，主要以中低档品质的楼盘为主。 从竞争楼盘看：各盘大户型产品较空缺，并且以后同我项目形成竞争的主要楼盘为盛和新都会，因旧城其它楼盘目前都在去化尾货。第二潜在竞争对手是新城区。 从成交及潜在客户看：清溪市场主要客户以本地人及常住清溪的新莞人为主。;Part2 、项目分析;;地块位于清溪镇老城区与工业区的边缘地带，周边交通便利，步行至清溪最旺商圈——香芒东路约5分钟；项目周边主要以中低档商业为主，商铺空置率较高！ ;规避劣势 强化优势;现有核心价值 “清溪文化公园”的稀缺自然资源;Part2 、项目分析;前提 问题 思考 如何做高端豪宅 项目整体规划布局建议;1、前提;基于这样的条件 做什么项目才能突破客户心理价位;突破价格标杆： 清溪市场前两年的洋房整体均价是为4100元/㎡，目前在售洋房整体均价在4800元/㎡。 项目自身条件： 项目位于清溪老城区，但临近工业区，占地规模较小，虽有清溪文化公园，但只有部分单位可享！;这是否可行？ 首先，让我们来看下清溪的商业市场！;本案;主要商业：华润万家、碧月湾商业中心，香芒路集中了清溪90%的品牌。银行、服装、餐饮、 通讯等 营业面积：华润万家10000 ㎡，碧月湾商铺全部在120 ㎡以上。 经营业态：华润万家，1F：国美电器2F：生活超市3F：健身房及桌球馆。碧月湾商业中心以 中高档餐饮为主。 租金价格：大型商业整体价格120元/ ㎡，香芒路整体价格150——230元/ ㎡;主要商业：天和百货，金阳广场 营业面积：天和百货25000 ㎡，临近商铺60——80㎡，金阳商贸广场40——120 ㎡ 经营业态： 1F：化妆品、皮鞋皮具、首饰、运动服饰、休闲服饰等 2F：男装、女装、内衣、童装、家居用品、美容院等 3F：超级市场 4F：低端服装大卖场。临近商铺全部经营较低档服装和日常生活用品。 租金价格：金阳商贸广场50—60元/ ㎡，转让费3-4万． 租售情况：临近商铺内街50%空置，金阳商贸广场20%空置。;主要商业：御鹿华庭“台湾风情商业街”，以杂货店，餐饮为主。 租金价格：30—80元/㎡ 租售情况：空置超90%。;老城商圈;本项目虽处香芒中路，但已经离开了老城区的核心商圈，属于靠近工业区的边缘地带。 据了解，附近商铺租金较低（50元/ ㎡之内），且空置率非常高；剩余商铺生意较差、在商业经营上属于走下坡路的区域，如果本项目做商业，可能需要投入非常高的代价才能以一己之力挽救整个片区的商业氛围，这是很困难的！;商业;因此，我们认为本项目不适合做大量商业。;方向二：本项目是否可打造真正的高端洋房项目呢？;清溪大户型产品较稀少，市场无纯粹的高端洋房豪宅； 有一个凤凰花园城，只是中高档产品！ 2010年凤凰花园城出现最高售价为5800元/㎡！ 如果做6000元/㎡以上的高端豪宅，有市场空间。;高端客户关注：地段、园林/景观及品质！;基于这样条件—— 我们建议本项目做真正的高端豪宅！ 那么怎样做呢？;首先 看看我们面临的重大问题是什么？;2001年，当广州华南板块楼盘售价为4000元/ ㎡时； 广州星河湾一期通过引进2000元/㎡ “精装修”，实现6000元/㎡； 将只有在香港/上海的高档 “精装修”