合富辉煌东莞金地格林上院地块中高端项目前期产品建议.ppt

金地·格林上院地块前期产品建议;核心问题;报告核心内容;第一部分：总体社会经济及发展状况;大岭山镇概况---行政区域及人口;大岭山镇概况---交通状况;大岭山概况---经济状况;大岭山概况----产业结构;大岭山概况----工业分布;大岭山概况----工业分布;大岭山概况----工业分布; 为了加快实现打造国际制造业中心的战略目标，大岭山制定的整体规划工作是 “一个中心、三大目标、四大园区” ;大岭山概况----规划建设;4. 居住网点布局规划;大岭山概况----全面改善环境;合富辉煌房地产（东莞）;第二部分：大岭山房地产市场环境;中惠.沁林山庄;大岭山镇在售楼盘及潜在楼盘;大岭山镇在售楼盘——凯东新城;大岭山镇在售楼盘——凯东新城;大岭山镇在售楼盘——凯东新城;大岭山在售楼盘——凯东新城;大岭山在售楼盘——中惠.沁林山庄;大岭山在售楼盘——中惠.沁林山庄;大岭山在售楼盘----销售速度;大岭山在售楼盘----小区配套;大岭山在售楼盘——客户群分析;合富辉煌房地产（东莞）;第三部分：客户需求市场分析;合富辉煌房地产（东莞）;高中或中专;30-40㎡;大岭山没有合适的楼盘;小高层住宅（11层电梯房）;300元/㎡以下;1.车位需求;在大岭山生活时间比较长，比较认同大岭山的发展前景，如果有合适的楼盘愿意在大岭山居住； 喜欢大规模的社区环境，关心小孩的教育问题 不喜欢凯东新城，认为小区太密集了，不适合居住，但作为投资还是可以考虑 需求大面积的户型产品，不需要工人房，但希望有空间较大的厨房;1.林武良先生 万科高尔夫业主 ;对”凯东”评价;客户特征：;在大岭山工作时间比较长，但由于长期居住在市区的宿舍，大部分人认为大岭山的治安比较差，配套不完善，但考虑但大岭山有很多的企业中高层管理员有租房的需求，所以愿意再购置物业投资 公司提供住宿，而且有专车接送，大部分客户住在市区 一般都为三口之家，需求三房单位，但由于财力原因，一般会选择面积比较小，如100-119平方； 可以接受80多-90平方的小三房，作为投资的话愿意选择两房单位 不是很信任好象凯东这样的小发展商，认为凯东的楼太高比较压抑，而且很密集，绿化率不够，只能作为投资的选择 对社区的园林景观、总体规划、开发商品牌及物管服务要求较高;1.钟生霞小姐 万科高尔夫业主 ;1.钟生霞小姐 万科高尔夫业主 ;2.郑明丰先生 金地格林小城业主;3.王宛清小姐 金地格林小城业主 ;3.王宛清小姐 金地格林小城业主 ;4.程小鹰小姐 金地格林小城业主 ;对”凯东”评价;5.何卫先生 金地格林小城业主 ;对”凯东”评价;客户特征：;客户特征：;客户特征：;客户特征：;10.戴婉婉 金地格林小城业主;个人经济势力雄厚，公司有极其优越的住宿环境 自己的房子，不喜欢离工作太近的地方，希望能与工作有一定的距离;1.林任明 东骏豪苑业主;主要是自己建房子居住 家庭人口比较多，加上住惯大面积的自建房，需求面积较大，如140-170平方的四房或五房单位； 认为在大岭山房地产投资市场非常大； 比较重视小区的环境、配套和产品的户型结构;1.黄先生 金地格林小城业主 ;对”凯东”评价;客户特征：;在大岭山置业的可能性：;合富辉煌房地产（东莞）;附备资料：地块周边企业及中高层员工收入情况; 项目位于大岭山建设路与南一路交汇处，临近x234线（石大路），周边有台升家具公司、台全公司及阿克苏等多家大型公司。;公司名称;企业; 地块周边各类企业的中高层管理阶层数量基本上占总员工数的10%。由于企业规划比较大，因此中高层管理阶层总量不少。中层管理阶层月收入基本在3000元以上，高层管理阶层月收入基本在6000元以上。尤其台资企业高层管理层，其月收入都在10000元以上。便于对员工的管理及居住安全的考虑，多数企业为员工提供了食宿条件，没有住宿条件的企业也给中高层员工提供一定的住房补贴。 ;第四部分：项目分析及定位建议;位于大岭山镇金桔村，地处建设路与石大路、南一路交汇处，属于镇中心向北扩张的城乡结合部，占地 94734㎡（约142亩），容积率2.0;;;项目分析四：地块四至情况;项目的优势—— 距离镇中心1.5公里，没有镇中心的嘈杂人流影响； 项目周边市政路网规划良好，绿化与路况优良； 项目规模适中，适合开发中型的居住社区； 地块三面环路，沿街开发商业的优势明显； 周边众多大型企业拥有数量庞大的消费客户群；; 综上市场情况及项目地块条件，以及受容积率的限制与实现项目利润的要求，本地块的定位应该为： 中档偏高; 为什么是“中档偏高”