王全民_估价报告质量问题与要求(北京)091026.docVIP

PAGE  PAGE 24 房地产估价报告质量常见问题与要求 王 全 民 一、估价报告实例点评 实例一 二、估价报告质量存在的常见问题 （一）封面存在的问题 1、存在多余内容： (1)封面不宜保留页眉、页角； (2)封面注有不必要的文字，如“本报告一式二份，遗失不补”； 2、估价项目名称太长。一般可只表达估价对象名称。例： XXXX投资有限公司所有的位于XX市广庆区XX商城A区一层(28套)抵押价值评估。 可只保留：XX市XX商城A区一层房地产抵押价值评估 即主要表明估价对象的实际名称，包括必要的估价对象定语。 3、估价项目名称与报告中的估价不一致 4、内容不全，封面只有二行字： 房地产抵押估价报告 XX市XX房地产评估有限公司 5、有的只标注封面标题：如；房地产抵押估价报告 房屋拆迁估价报告 6、六项内容不准确。如：有的估价报告注明的是出具日期，不是作业日期 在估价报告中常见的有以下7种日期：如：估价时点、作业日期、查看日期、完成日期、出具日期、提交日期、交付日期等，其含义与作用不同，故在报告撰写和运用中不能混淆。 目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目＋六项内容 (2)分二部分 封 面－－企业自选纸类型和自行设计 扉 页－－估价报告题目＋六项内容 封面（或扉页）六项内容 举例1： 房地产抵押估价报告 估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 （二）目录存在的问题 1、有的估价报告没有目录标题 2、有的目录结果报告、技术报告均没有一级标题 3、有的目录结果报告有一级标题，技术报告没有一级标题 4、有的报告目录中没标注二种报告的页码，有的页码标注不全 有的报告目录页码与报告中相应内容提要页码不一致 5、有的报告目录序号与报告中的序号不一致 6、有的报告???设限制条件有一级标题，而结果报告、技术报告没有一级标题。 7、附件内容没有具体内容或内容不全。如：有的报告只有附件名称，而没其他内容，有的附件内容不全；有的部分附件列在目录中、部分附件列在结果报告中或列在技术报告中； 举例2： 致估价委托人函 ...2 注册房地产估价师声明 ... ..3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 6 一、估价委托人 6 二、估价机构6 三、估价目的6 四、估价对象及其范围7 五、价值类型及其定义7 六、估价时点及其确定理由7 七、估价依据 7 八、估价原则 8 九、估价方法 ... 9 十、估价结果 ... 9 十一、其他需要说明的事项 9 十二、估价人员 9 房地产抵押估价技术报告 .. ...29 一、估价对象描述与分析 29 二、市场背景描述与分析 32 五、估价对象最高最佳利用分析 35 六、估计方法适用性分析 43 七、估价测算过程 43 八、估价结果确定 45 附件： 1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件； 5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。 （三）致估价委托人函存在的问题 函是当事人一方正式给对方的信件。致估价委托人函是估价机构正式向估价委托人告之估价结果和送交估价报告的信件。 致估价委托人函存在的问题： 1、格式不规范 2、内容不完整 3、包括内容:标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象（名称、坐落、规模、权属）、价值定义、估价时点、估价结果（总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。 至少：估价对象 估价目的 估价时点 估价结果 估价机构全称、法定代表人、致函日期 例3（略） 例4（略 （四）注册房地产估价师声明存在的问题 1、声明千篇一律，没有差别。估价目的不同、估价对象状况不同，估价声明应有所区别； 2、声明没专门说明参与本次估价并到现场查看的注册房地产估价