第2章房地产开发与经营理论和策略探究.ppt

第二章 房地产开发与经营理论与策略;2. 1 房地产开发与经营的概述;竣工验收，交付使用，售后服务 ;二、房地产开发与经营的特点;三、房地产开发与经营的参与者;三、房地产开发与经营的参与者;三、房地产开发与经营的参与者;三、房地产开发与经营的参与者;四、房地产市场的概念;五、房地产市场的分类;六、房地产周期;房地产周期的影响因素;宏观经济周期波动;房地产周期;2．2 房地产开发与经营理论 一、 收益最大原理 房地产开发决策依据：总收益超过预期的总成本。 房地产开发的目的：获取最大的收益。;（一）收益、成本的确定 相关概念：收益、成本、净收益，初级收益、次级收益；初级成本、附加成本、次级成本；初级净收益、次级净收益。 初级收益：项目所带来的直接收益，如房地产项目为人们提供的生活、工作及娱乐的场所和空间。 次级收益：是指某个项目实施所引起或引致的附加价值。如通过对房地产项目的深度开发和合理调整，可能获得提高居民的生活质量、改善生活环境以及提高房地产使用价值和价值等次级效益。 项目的成本：包括用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应。 附加成本：是指为使项目的产品或服务都能够为们所利用或销售出去页必须追加的物品和服务的价值，如房地产的销售成本。 次级成本：是由于增加次级效益而增加的成本。 净收益：相应收益与成本的差。;（二）项目最佳规模确定 投资报酬递减规律 总报酬、平均报酬和边际报酬之间曲线变化关系图; 建筑规模与投资利润率的关系;（三）经济效益分析方法 假设总收益为B，总成本为C，经营成本为OC。 1．净收益法 净收益=B-C 2．期望总成本的净收益率 总成本的净收益率=（B-C）/C 3．效益成本比率 效益成本比率=B/C; 一般情况下土地供给与需求的均衡价格图;二、家庭生命周期与购房心理;三、市场环境分析 （一）宏观环境 经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与利率、税制因素。 1．经济因素：宏观经济条件、经济收入； 2．政治因素：政治环境稳定状况、有无战争及爆发的可能； 3．人口因素：人口状况、家庭人口结构的变化等。 4．政策法规与利率、税制因素： （二）微观环境 供应者、生产者、顾客、竞争者及社会公众。;四、房地产市场调查;2.技术发展调查 3.市场需求容量调查 4.消费者和消费行为调查 5.竞争情况调查 6.市场营销因素调查 ;（二）市场调查的步骤 确定问题和调查目标 制定调查计划 组织实施计划（收集信息） 处理信息（分析信息） 报告结果 ;市场调查计划的构成;课后作业：设计一份关于镇江市居民住房与需求市场的调查问卷 要求： 1、调查目的：了解目前镇江市的居民对住房的要求，例如户型、面积、区域、环境、价格等各个方面的要求。 2、务必手写； 3、问题30——50个。;五、市场需求预测 （一）市场需求预测的有关概念 市场需求： 市场预测： 按对象分为：宏观预测、微观预测 按时间长短分为：长期预测（5年以上）、中期预测（1-5年）、短期预测（1年以下）。 按预测方法不同：定性预测、定量预测;（二）市场需求影响因素分析 影响市场需注的主要因素有：竞争状况、人口统计分析及趋势分析 1．竞争状况：其他房地产的租金、售价、定位、空房率、目标项目的舒适性； 2．人口特征：地区消费者的偏好，收入、年龄、职业的不同； 3．趋势分析： （三）市场需求预测的主要方法 常用的方法： 购买者意向调查法、销售人员综全意见法、专家意见法、市场试验法等均为定性预测方法，而时间序列分析法、直线趋势法、指数曲线趋势法、指数平滑法等。;六、价格确定理论 价格影响市场需求和购买力。 （一）完全竞争型市场结构企业定价 事实上并不存在 （二）垄断竞争型市场结构企业定价 属于不完全竞争，各个卖主对产品有相当垄断性，能控制其产品价格。 （三）寡头竞争型市场结构企业定价 不完全竞争，一个或者少数几个大公司有能力影响和控制市场价格。 （四）纯粹垄断型市场结构企业定价 一个行业完全由一个卖主独家经营和控制市场条件。 两种情况：政府垄断、私人垄断。;2．3 房地产开发与经营策略分析;（一）房地产产品的生命周期 房地产产品从开发到建成完工后出售或出租的时间约为：1-5年。 房地产开发的周期： 寻找地段→规划设计→贷款→施工建设→建成完工→出售或出租→使用→邻里关系稳定→老化→更新或再开发;（二）不同时期房地产价格策略 1．房地产产品的进入期：新的房地产产品经过设计、施工，以试点形式进入市场阶段。 分别不同情况可以采用上述三种定价策略。 2．房地产产品的成长期：产品经过市场认可，进行扩大和推广使用的阶段。 维持原有定价，或作相应变更。 3．房地产产品的成熟期：新型房地产产品被市场普遍认可，房地产数量成