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 PAGE \* MERGEFORMAT 14 红桥星城项目投资分析报告 班级：房产071 姓名： 学号： 指导老师： 编制日期：2011年12月  红桥星城项目投资分析报告 第一节 建设项目的大体概括于投资经营方案 、高层住宅项目概述 1、项目概况 项目位于柳州市柳南区红桥路东侧，柳州市第四十五中学东北侧，湘桂铁路线西侧，柳南区检察院南侧。经柳州市人民政府批准，柳州市国土资源局以挂牌方式出让该地块。项目总用地32200.23㎡，实际建设用地23005.01㎡，计容积率面积为96621.05㎡. 该有地用地功能为城镇住宅用地、局部商服设施用地。 （表1） 地块基本情况与规划指标要求 （表2） 项目主要技术经济指标 内容指标内容建设地点柳州市柳南区规划总用地面积32200.23㎡实际用地面积23005.01㎡计容积率面积96621.05㎡总建筑面积110010㎡建筑容积率4.2建筑密度24%绿地率32%住宅面积8700㎡商业面积7500㎡地下车库面积13410㎡共建面积2100㎡总户数745户地下室车位数447个根据上述规划经济指标，计容积率面积96621.5㎡，其中住宅面积8700㎡，商业部分7500㎡，共建面积2100㎡.不计容积率之地下车库面积13410㎡，共447个车位。项目总建筑面积110010㎡，拟建3栋21层商住楼和2栋27层住宅楼。详见下表 报表1　单位：万元技 术 经 济 指 标大于项目　数量　规划总用地面积平方米32200.23　规划净用地面积平方米23005.01　计容积率面积平方米96621.04296600总建筑面积平方米110010　居住建筑面积平方米87000　商业面积平方米7500　公共建筑面积平方米2100　居住户数户745　平均每户建筑面积平方米90　平均每户居住人数人3.2　容积率　4.2　建筑密度%24%　绿化率%32　栋数栋5　平均层数层23　地下车库面积平方米13410　二、项目投资方案 （一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款利息）35786.8万元，整个建设经营期为3年零一个月，开始于2010年12月1号，计划于2013底完成销售。这是一个建设周期长、资金投资量大的建设项目。所以一般才有投资的多种组合，一方面可以减低融资的压力，有助资金的融资；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个：一是自有资金,二是向银行贷款；三是预售收入再投入。 （二）资金动作方式 1、自有资金为12200万元，占总投资35%，分两年投入。2010年投入9722万元，2011年投入2478万元。 2、银行贷款为5000万元，占总投资14%，于2011年投入。 3、销售收入再入为18586.8万元。占投资51%。 第二节 项目的建设工程规划与安排 项目建设方案及规划说明 项目建设方案经柳州市规划管理局审定。 规划目标：通过对该地段进行总体规划和改造， 以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样性、可选择性、适应性强的住宅，创造良好的居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的住宅小区。更使其成为该地区独具特色、高水准的集住宅、商业和文化等为一体的多功能、中高档次、现代化的大都市住宅群体。 项目建设方式及进度安排 开发计划拟定  = 1 \* GB3 ①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。  = 2 \* GB3 ②本项目经测算销售值达49362万元人民币，从柳州楼上的发展及区域购买力，以及合理的市场占有率角度，我们暂定开发经营期为3年零一个月，其中建设开发期为25个月。销售期为3年。  = 3 \* GB3 ③根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了有利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 建设方式 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。 第三节 项目投资估