2008年四川三江市新寓苑商业步行街招商策划方案.doc

PAGE  新寓苑商业步行街招商策划方案 根据公司项目安排意见，为整体推出温泉旅游项目，实现游人接待中心、冲浪馆、商业步行街的三位一体入市经营。本策划方案在结合对本项目的了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、招商运作、时间节点等提出策划销售部的建议和思路。?? 一、商业街项目基本概况 酒都温泉商业步行街位于中国酒都温泉大门右侧，整个街区占地近15亩，由四幢三层欧式休闲洋房以十字型对称排列组合而成，总建筑面积达10000多平方米。正中区域设高大欧式古典钟楼，是步行街标志性建筑，极富观赏价值。步行街北面一水之隔，正对80米景观大道；南面与百泉湖相依；西面紧临网球场和停车场；东面与半山尊城别墅群为邻。 商业街一层商铺约32间，其中最大的商铺8间，建筑面积为216M2；最小面积商铺8间，建筑面积为108M2；其余16间每间建筑面积为135M2。二层和三层为中空式大开间，可以任意分隔。是大型超市、休闲茶房、美容健身房、其它餐饮娱乐的理想卖场。 二、周边商业市场及环境 以酒都温泉为中心点，向东西方向作2000米横向辐射，基本无规范化商业市场和大型、中档以上商业卖场。基本上是以川云中路为中心，以小型临街铺面为主。具典型的路边农贸市场特征；经营类别主要以日常消费性生活用品、小家电、医药用品、农业生产资料、小餐馆等为主。 由于本项目商业街业态定位主要是满足旅游消费者需求，故本项目周边商业市场和商业环境对本商业街区的生存环境不具竞争性和挑战性。本地街村居民的一般性消费也对本商业街无实质性影响。 项目SWOT分析 1项目优势（S） A、本项目是与中国酒都温泉度假中心配套的休闲商业步行街，占地面积1000多亩，属旅游商业地产项目，有相关旅游产品（温泉冲浪馆、高档商务酒店、私家别墅、网球场等）作人气支撑； B、交通便捷，离尘不离城； C、绝版别墅，升值潜力空间大；2、项目劣势（W） A、远离城市核心商圈和次商圈，缺少足够的人气支撑； B、前期运作成为“夹生饭”，重新启动困难重重； C、旅游项目的商业，由于其定位特殊，对商家的选择有其局限性； D、命运不在其商业本身，而在于温泉旅游效益对商业街的牵引力；3、项目机会（O） A、新公司的实力和企业品牌、资本运作模式、战略思路的前瞻性，给本项目注入了新的活力； B、三江厂至大麦坝的80米景观大道的改造，观斗山外环线遂道的开通，使本项目在交通上更加便捷，对招徕游人和消费者增添了动力； C、随着温泉项目的全面启动，周边环境的改善，本项目将有新的起色； D、新农村建设项目的启动，农业生态观光旅游的展开，对整个温泉项目注入了新的活力，也可能同时拉动商业街的商业发展。 E、酒都温泉的全面重新规划、设计、调整、使温泉项目有了新的生机和活力。4、项目威胁（T） A、中国酒都温泉旅游产品（游人接待中心，温泉冲浪馆等）的游人流量、定价体系、经营效益等的好坏，将直接影响商业街的商铺招商、入住率、持续性、商业效益和商业街的商业气氛，也决定着商业街成败关键。 B、资本运作的失败，资金链条的断裂。5、项目关键不利因素及应对策略 项目关键不利因素是商业街的生存和发展，从一定程度讲，是处于“不由自主”角度，即受整体温泉项目可持续稳定地增长和发展的影响。因此，从战略决策看，应紧紧抓住中国酒都温泉旅游品牌定位，从旅游产品项目，旅游招徕人数，入住率等具体指标上策划出新的亮点，使商业街与其他温泉项目互为拉动，形成旺场经营态势。二、项目定位（一）、项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据测算和鼎业新寓苑公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。 项目总体定位为： 以餐饮娱乐为主体，以旅游休闲为目的，高雅、有品味的旅游风情度假商业街。（二）、形象定位 欧式风格、异域风情、恬静而高雅、时尚而浪漫的对内对外的“窗口”。（三）、功能定位本项目商业街展示的主要功能为 1、满足中国酒都温泉旅游品牌中的旅游产品“六要素”：吃、住、行、娱、游、购的主体配套； 2、别墅小区业主的高雅生活配套实施； 3、闲情悠雅的小恬之处。 4、购物功能：体现于商业街商品品种、档次上，购物功能是商业街最基本功能；5、休闲功能：在现代商业街中休闲功能往往被当作商业街的附加功能加以设置；6、娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、KTV、儿童游玩区等等；7、服务功能：主要体现于商业街物管和商业街客户经营主体服务两方面。（四）、档次定位中高档次、中高品位（五）、 业态定位1、本项目业态定位理念 本项目定位是关键，位置地处城北郊边缘地带，离城市商业市场核心区域超过800