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清水湾项目市场调查
第一、杭州房地产市场
一、杭州房地产市场
1、市场总述
对比04、05年杭州房地产的大起大落, 06杭州整年销售量稳定中上升,同时也说明市场刚性需求仍大量存在,一定程度也说明,杭州房地产市场发展基础稳固。未来,杭州房地产市场更趋理性,消费心态越来越成熟,自住型需求已占市场主导地位。
2、土地市场分析
2.1、极度活跃的开发市场,土地出让依然庞大 受到国家政策的影响,杭州土地推出量在06年-07年将有所回落,但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计,《杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)》(以下简称规划),在规划期内,总出让商品住宅用地约400-500万平方米(约6000-7500亩),总建筑面积约850-1100万平方米,约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地,预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出,估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说,2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。
2.2、边郊是土地出让重点区域
根据已透露的商品房土地出让地块计划,下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域,此外,蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。《规划》表示,商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略,以建立资源节约型和环境友好型城市为基础,保护好杭州的自然生态环境。
此外,住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素,下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现,滨江和下沙的供应地块最多,分别有20宗左右;丁桥有七八宗;转塘和三墩各六宗左右;企业改制地块(多在运河沿线)六七宗;学校搬迁地块3宗;蒋村3宗;其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。
可以说,新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势, 2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年里杭州共挂牌出让住宅用地2657亩,总建筑面积约415万平方米,其中几个边郊板块占的比例尤其大,如滨江板块、下沙板块、城北板块,其他具体板块土地出让如下:
2.3、小户型地块猛增
在商品住宅用地中,土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类:第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块,其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的,其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须符合国办发[2006]37号文件精神的要求,即地块将满足90m2户型占70%的要求。据悉,市中心地块由于需要“疏散中心区人口”,90平方米套型建筑面积的比例相对低一些,达50%甚至更低,如刚在9月底出让的“杭汽发”地块仅为10%;而下沙等郊区地块相对要求严格,90㎡到达70%,或者更高。整体统计,低价位、中小套型普通商品住房在未来一年中将要有250万~310万平方米的住房用地供应。
除商品房用地外,新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米,其中经济适用房用地约105万平方米,限价商品房用地约45万平方米。而这一部分,《规划》已经明确指出,自2006年6月1日起,经济适用房、限价商品房和危旧房改善中,套型建筑面积中小于90平方米的要占100%。 小结:06-07年土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场。目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重,2003年推出的土地尚未消化完全,06年,07年土地推出依然庞大,因此可以预言未来几年内,杭州商品房供应量仍将持续走高;90㎡的土地扎堆推出,并且主要集中在边郊板块,因此,杭州郊区小户型将是一两年后市场主要供应产品,楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转,集中竞争将成为未来楼市的主题。对开发商而言,如何把握小户性设计尺度,品质如何优化成为未来考虑的重点。
3、商品房市场分析
3.1、供应分析
3.1.1、市场供应量庞大
2006年杭州有92个新盘上市,上市量将达到472.5万平方米,加上2005年的余房,2006年杭州楼市(包括萧山、余杭)供应量达700万平方米,以2.0的容积率,每套120平方米的面积计算,2006年上市商品房达到11.7万套。
其中,各大区域分布如下:
目前详细区域的供应特点如下:
■城中区域
特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓,户型在30-70平方米之间;另一类就是较为豪华的大户型,130-170平方米为主力户型。珍稀板块,走“顶级豪宅 ”路线
代表楼盘:野风·现代城、金都华府 、银马公寓、发展·今日嘉园。
■城东区域
特点:该区域建筑形态以高层小高层为主,建筑风格以现代为主,
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