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清水湾项目市场调查 第一、杭州房地产市场 一、杭州房地产市场 1、市场总述 对比04、05年杭州房地产的大起大落， 06杭州整年销售量稳定中上升，同时也说明市场刚性需求仍大量存在，一定程度也说明，杭州房地产市场发展基础稳固。未来，杭州房地产市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。 2、土地市场分析 2.1、极度活跃的开发市场，土地出让依然庞大 受到国家政策的影响，杭州土地推出量在06年－07年将有所回落，但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计，《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》(以下简称规划），在规划期内，总出让商品住宅用地约400-500万平方米（约6000-7500亩），总建筑面积约850-1100万平方米，约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。 2.2、边郊是土地出让重点区域 根据已透露的商品房土地出让地块计划，下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域，此外，蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。《规划》表示，商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。 此外，住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素，下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现，滨江和下沙的供应地块最多，分别有20宗左右；丁桥有七八宗；转塘和三墩各六宗左右；企业改制地块(多在运河沿线)六七宗；学校搬迁地块3宗；蒋村3宗；其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。 可以说，新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势， 2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年里杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中几个边郊板块占的比例尤其大，如滨江板块、下沙板块、城北板块，其他具体板块土地出让如下： 2.3、小户型地块猛增 在商品住宅用地中，土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类：第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块，其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的，其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发[2006]37号文件精神的要求，即地块将满足90m2户型占70%的要求。据悉，市中心地块由于需要“疏散中心区人口”，90平方米套型建筑面积的比例相对低一些，达50%甚至更低，如刚在9月底出让的“杭汽发”地块仅为10%；而下沙等郊区地块相对要求严格，90㎡到达70％，或者更高。整体统计，低价位、中小套型普通商品住房在未来一年中将要有250万～310万平方米的住房用地供应。 除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。而这一部分，《规划》已经明确指出，自2006年6月1日起，经济适用房、限价商品房和危旧房改善中，套型建筑面积中小于90平方米的要占100%。　　小结：06－07年土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场。目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重，2003年推出的土地尚未消化完全，06年，07年土地推出依然庞大，因此可以预言未来几年内，杭州商品房供应量仍将持续走高；90㎡的土地扎堆推出，并且主要集中在边郊板块，因此，杭州郊区小户型将是一两年后市场主要供应产品，楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转，集中竞争将成为未来楼市的主题。对开发商而言，如何把握小户性设计尺度，品质如何优化成为未来考虑的重点。 3、商品房市场分析 3.1、供应分析 3.1.1、市场供应量庞大 2006年杭州有92个新盘上市，上市量将达到472.5万平方米，加上2005年的余房，2006年杭州楼市（包括萧山、余杭）供应量达700万平方米，以2.0的容积率，每套120平方米的面积计算，2006年上市商品房达到11.7万套。 其中，各大区域分布如下： 目前详细区域的供应特点如下： ■城中区域 特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。珍稀板块，走“顶级豪宅 ”路线 代表楼盘：野风·现代城、金都华府 、银马公寓、发展·今日嘉园。 ■城东区域 特点:该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主，