2011年3月山东淄博房地产住宅市场调研报告.ppt

谨呈:;;政策内容： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 三、促进住房建设用地有效供应··· ··· 等 重点关注： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。 ;近期政策关键词——“国十九条”;政策内容： ①进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布 ②加大保障性安居工程建设力度。 ③调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 ④强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 ⑤严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。; ⑥合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 ⑦落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 ⑧坚持和强化舆论引导。 解读：“新国八条”主要是对2010年9月“国五条”的深化。政府明确要求各城市实施限购措施，表明国家对地方政府调控的结果并不满意，预计后续仍将有调控政策出台。 ; 细则：上海、重庆两地房产税征收自2011年1月28日起实施。重庆房产税税率为0.5%～1.2%，对高档房和非重庆户籍二套房征税；上海税率为0.6%，本地家庭新购二套房超面积开始征税。同时，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税问题向媒体表示，上海和重庆两个城市开始试点房产税后，三部委将适时总结试点经验，并考虑在全国推广该项改革方案。目前，青岛政府并未表示推进房产税。 解读：中国在未来几年将继续在全国范围内推进房产税，2011年青岛等二线城市正式推行房产税的可能性不大，但是房产税仍将是大势所趋。按照欧美国家的征税情况，2009年美国家庭房地产纳税额中位数是1917美元，2008年英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。由此可以推断，即使将来全国范围内推进房产税，平均每个家庭的纳税额约为一万元左右，对投资型需求和投机性需求的客户不会造成太大的影响。房产税是成熟房产市场中的一个正常、必备的税种，因此房产税的到来是中国房地产行业发展日益成熟的标志，我们应该对房产税持肯定和支持态度。;解读： 此轮加息是在2010年通货膨胀居高不下，再创28个月新高背景下进行的，主要是为了收回过剩的流动性校友录，抑制通胀。因此本轮加息、提高存款准备金率并非专门针对房地产市场而言，对各行各业都将产生一定影响。预计加息对投资型购房和投机型购房的影响很小，因为加息带来的损失远远小于房价上涨带来的高额回报。估计2011年政府将至少再加息一至两次，上调存款准备金率四次。我们不必为此担心和忧虑，国家加息是为了保障国民经济健康稳定发展，抑制通货膨胀，利国利民。 ;项目; 山东省正式出台《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，《意见》共5项20条，内容涵盖普通住房供应、保障性安居工程建设以及住房消费等方面。 供应：建设90平米以下限价房 在增加普通住房供应方面，我省将进一步优化住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。在外来购房者较多、房价收入比偏高的城市，我省将组织建设90平米以下限价房。 保障：解决23万低收入家庭住房难 山东省将推进保障性安居住房建设，增加廉租住房和经济适用住房房源，2010-2012年解决23万户城市低收入家庭的