2011年10月当前房地产市场分析与中长期形势展望.ppt

河南财经政法大学 2011年10月;一、政策走势：调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：下半年调控影响深入，中长期前景广阔四、最新政策：7月12日国务院常务会议精神解读五、郑州市情：郑州市2011上半年房地产市场运行分析;图：全国商品房市场量价变化及代表性政策;图：此轮调控代表性政策汇总;上半年政策四大特点之二：反通胀货币政策持续收紧。;(2)信贷投放为近三年最低水平 2011年1-5月，累计新增人民币贷款3.55万亿元（同比下降12%），是近三年的最低水平（2009年和2010年同期分别为5.9万亿元和4万亿元）；其中5月新增5516亿元，同比和环比分别下降15.4%和25.4%。;图：2004-2011年新增房地产贷款（单位：万亿元）;(4)信托融资对企业资金支持力度显著 根据中国信托业协会数据，2010年全年，房地产信托发行总额达2864亿元，占同期信托发行总额的比重为12.7%。2011年一季度，房地产信托发行总额达711亿元，同比增长12.6%，而全行业信托总额大幅下降63.5%，房地产信托占整体的比重达22.3%，比去年提高近一倍。 与房地产开发贷款相比，信托融资对开发企业的资金支持力度显著：2010年全年，全国房地产信托发行总额相当于同期银行开发贷款的47.3%。今年一季度，房地产开发贷款同比下降48%，而房地产信托总额同比增长12.6%，占同期开发贷款的比重为达42.3%，与2010年全年基本持平。;上半年政策四大特点之三：首次推出大规模建设的保障性住房中期战略规划。;上半年政策四大特点之四：实施问责制，推动调控出实效。 ;一、政策走势：调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：下半年调控影响深入，中长期前景广阔四、最新政策：7月12日国务院常务会议精神解读五、郑州市情：郑州市2011上半年房地产市场运行分析;2011年上半年，全国130个城市土地招拍挂市场明显降温，住宅用地的推出面积和成交面积分别同比下降15.2%和6.4%，2011年全国计划供应住宅用地21.8万公顷，根据130个城市土地招拍挂数据推算，上半年完成率仅在25%左右。 十大城市共推出住宅用地3026万平方米，同比下降38%，北京等多个城市供地计划上半年完成率不足20%；共成交2651万平方米，同比下降34%，除广州、深圳和南京外，均有所下降，其中北京、天津、重庆降幅超过30%。;上半年，全国130个城市共推出土地11706宗，5.4亿平方米，同比增长12.2%，其中住宅用地3495宗，1.95亿平方米，同比下降15.2%；上半年共成交土地9507宗，其中住宅用地成交2851宗，1.62亿平方米，同比下降6.4%。 6月全国130个城市土地市场供应和成交情况明显好于前5个月。从推出面积来看，6月住宅用地同比增速自连续三个月下行之后开始回升，同比增长7%，环比增长38%，成交亦继续呈上升趋势，同比增长9.8%，环比增长16.7%。而商办用地表现更为强劲，6月同比增长超过80%。;上半年全国住宅用地的成交溢价率持续下行，由1月的37.40%降为6月的9.56%，上半年平均溢价率为18.54%，仅相当于去年同期的一半。住宅用地楼面价同比持续下行，从2010年“9.29”新政颁布起，已经连续十个月同比下降。上半年平均楼面地价为1451元/平方米，同比下降13.32%。 上半年商办用地平均溢价水平为21.04%，与去年同期和2009年（分别为22.86%和22.59%）基本持平，表明商办用地受调控政策的影响明显不及住宅用地。;2011年上半年，全国130个城市总出让金为8075亿元，同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金为2527亿元，同比下降18%。10个代表性城市中，北京、上海等六个城市的土地出让金均低于去年，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也达到45%，上海、杭州、深圳降幅超过20%。;2011年上半年，住宅用地总价前10名地块有4块在1月成交，4月、6月没有地块进入前十名，上半年总价第一名地块南京建邺区地块为44.7亿元成交，不及去年第十名的50.4亿元； 1月、2月、4月分别有3宗进入单价前10名地块，5月有1宗进入前十名， 3月、6月没有地块上榜 。上半年单价地王的楼面地价和溢价水平约相当于去年全年地王的一半。;住宅成交：20个代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超过20%。;住宅成交：上半年一线城市中除北京外同比均有所增长，但普遍低于去年下半年。;今年上半年，上海等5个代表性城市的新增上市面积均值为590万平方米，同比增长8%，为近年来较高水平，仅北京一个城