2010年5月房地产新政后营销推广策略研究.ppt

新政后营销推广策略探讨;新政分析与探讨;2008年;09年底，政策开始转向、经济会议、国务院常务会议、以及2010年两会期间的调控声音不绝于耳； 1-3月的配套政策层出不穷，然而对楼市这批“脱缰野马”毫无作用，销量与价格同比持续走高。;《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;首套，90平方米以上;政策对比;代表性观点——世联地产;代表性观点——万科地产;代表性观点——任志强“万言书”;代表性观点——潘石屹;地方细则情况;青岛是第一个出台地方版的调控细则的城市。 1、要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%； 2、对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。 3、多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行。;1、严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求； 2、根据市场动态和未来调控成效，在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施，抑制投机性房需求。 ;政策：行政力度大于执行力度;新政后市场表现;4月19日， 25只地产股跌停，拖累A股暴挫 沪指报2980.30点,跌150.00点,跌幅4.79%,创下近8个月以来单日最大跌幅;价格同比依旧全面上涨，表现坚挺！;五一楼市表现;4.17新政;4.17新政;4.17新政;（一）针对顶级豪宅： 1、新政对顶级豪宅影响最小 购买豪宅客户均为上层富豪，购房对银行依赖较小。 2、禁止向别墅供地，减少大套型供地等对顶级豪宅是个利好； 未来纯别墅用地越来越少，沿海项目土地已基本开发完，别墅以及一线景观优势项目将成为稀缺产品，仍具有较大升值潜力，豪宅价格将有可能逆市上扬。;（四）针对公寓项目： 公寓项目的销售将受到较大影响，部分计划中的项目将推迟建设； 公寓项目主要靠投资客支持市场，新政后以租养房计划将不再现实，因此受到影响较大，投资客将退出，同时由于贷款套数的限定，部分首次置业者将会谨慎出手购买公寓产品，以免二??房贷受到影响。;针对新政分析和及时的市场反应，我们得出结论：;新政启示： 五一房展成交量的大幅度下滑，说明政策短期内对楼市的影响之大，未来一段时间内，市场成交量将可能持续向下（乐观预计影响时间为6-12个月），密切关注政策动向及地方/银行执行情况： 1、适度降低新政前对目标价格的预期，保证快速出货，争取现金流； 2、可适度放缓项目的开发速度，伺机而动； 3、增强项目竞争力，练足内功，从产品、营销、卖场及服务再升级。;2007;楼市的走强或转弱，政策的扶持或打压，实质影响是引起客户心理预期和购买行为发生了改变，而这种改变促使市场形成了最终的量价表现。;2007年12月： 央行发布的2007年第4季度全国城镇储户问卷调查显示， 城镇居民的购房意愿继续低位徘徊，降至历史次低水平。 ;1、房价偏高，超出自身购买力； 2、预期房价会下降，停止追涨或等待降价； 3、首付及利率上升，成本增加，置业压力加大；;二次以上置业心理变化;价值;新政下 改变客户的心理预期， 重树客户的购买信心， 成为后期营销的主要课题。