2009年5月东莞房地产市场月报.doc

合富辉煌『东莞09年5月月报』 一、本月透视 13年首次下调商品房资本金比例----东莞房地产开发投资或因此增加100亿 国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。此轮调整后，钢铁、电解铝项目的最低资本金比例上调至40%，其中电解铝项目比2004年的35%提高了5个百分点；水泥项目则继续保持2004年资本金比例35%的高位，煤炭项目比此前标准降低了5个百分点。铁路、公路等项目的最低资本金比例则下调至25%。 调整资本金比例为减轻地方政府投资压力 按照此前 《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》中的规定，主要使用商业银行贷款的投资项目，投资者应将资本金按分年应到位数量存入其主要贷款银行。有关银行承诺贷款后，要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。4万亿经济刺激计划启动之后，各地政府获得了大量投资项目，但同时凸显出资本金的缺口，特别是一季度投资规模扩大之后，地方政府筹集自有资金存在一定困难，资本金不能及时到位，这严重影响了投资能力，此次调整资本金比例将减轻地方政府的财政压力。 降低房地产行业融资门槛 固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称自筹资金比例。2004年9月、2006年8月以及2007年的9.28通知中，中央为调控当时较热的房地产市场，曾多次重申开发企业其自有资本金不得低于35%。自筹资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心和资金运用能力，有利于房地产企业扩大投资。 东莞房地产开发投资或因此增加百亿 国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。 根据东莞市统计局所公布的数据，2008年东莞市完成房地产开发投资270亿元，如果以08年的投资额度计算，房地产行业的自筹资金率通常约为30%，则自筹资金约为80亿元；如果自筹资金率下降到20%，则80亿自筹资金能撬动400亿的天量资金，相当于开发投资可以增加50%，全年开发投资资金可以增加130亿元。此次资本金比例下调5-15个百分点，大大增强了房地产企业的融投资能力，不但能将以前搁置的土地开发起来，形成一定程度供给释放，还可以为开发企业增加资金流动性，强化发展商抵御市场风险的能力。同时需要说明的是，房地产企业融投资能力的增强，并不意味着房地产投资一定会增加，投资能否增加，最终还取决于业界对未来市场形势的预期。 二、土地市场分析 （数据来源：东莞市国土资源局） 1、本月土地市场动态 5月楼市持续升温，商住地成交量达到年内小高峰 刷新4月，5月东莞住宅销售再创新高，月销售再上60万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年5月全市商品住宅签约面积约63万平方米，达07年7月以来22个月最高值。09年东莞楼市信心增加明显，楼市销售一改08年的低迷，1-5月各月销售持续走高，近三月销售井喷，销售面积呈现“四连阳”。 5月份，东莞楼市在持续升温，而与之相辅相成的商住地交易市场也迎来了年内的小高峰。09年5月份东莞商住用地共成交5宗，成交总面积为13.4万平方米，成交金额为5.7亿元，皆达09年前5月成交指数的最高值（见下图）。环比09年4月份商住地的成交情况，本月的成交面积和金额都大幅提升，而地块平均的楼面地价也有小幅度的增涨，上涨14％，为1257元/平方米。 目前市国土资源局发布的地块供应信息显示，将会在6月份上市交易的商住地块仅有1宗，而且供应面积极小，仅有1973平方米。地块位于莞城区戙船澳，容积率和建筑面积都没有标明，起拍总价为442万元，地面单价为2240元/平方米。另外较引人注目的是一宗位于南城区蛤地东莞植物园南端的商业金融地块，供应面积高达17.2万平方米，该地块曾于08年10份遭遇过流拍，现重新推出市场。 2、本月地块供应情况 按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年5月份东莞土地供应9宗，和上月供应数持平；供应面积为29.4万平方米，环比4月份16万平方米的供应