2009年12月中国房地产市场研究.pdf

中国房地产市场研究 2009 年 12 月刊（简版） 在中央经济工作会议之后，特别是 12 月 14 日，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 等“国四条”的推出，短期内房地产行业迎来了政策出台密集期。在“国四条”的框架下，中央各部委、 各地方政府推出细则予以细化落实。纵观近期政策调控的具体内容，我们认为未来房地产政策将转为“两 保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置 业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。 从市场层面来看，密集政策调控之下购房需求仍在继续快速释放，多数城市的成交出现了不同程度 的上扬，房地产市场形成一波年末翘尾行情。透过成交结构数据我们发现在这一波成交高峰中，多数城 市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前各城市的市场需求仍较为旺盛，并且多数是自住性和首改 性的需求，因此市场仍具备稳定发展的基础。 在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛 的背景下，我们认为明年上半年市场仍将保持稳定增长态势，部分城市房价仍有继续上涨的空间。 预计从年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强， 抑制性调控政策逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果逐步显现， 部分市场涨幅偏高的城市将面临一定的调整压力。 一、政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控” 1、在经济增长的基础上“调结构”，信贷政策将转向经济结构薄弱环节 随着宏观经济的强劲反弹，中央经济工作会议定调“促进发展转变”，在释放出政策微调同时，可以 预计刺激政策尚不会全面退出，未来施积极的财政政策和适度宽松的货币政策将并行，但是根据外部环 境的变化，政策的灵活性和针对???将大大提升。同时，中央严控新增投资措辞严厉，显示了加快结构调 整的意图，可以预计下一步新增投资应重点用于在建项目。同时，信贷政策也将重点向社会经济薄弱环 节、就业、战略性新兴产业等方面转移。 2、 “两保两控”中性调控政策维护房地产市场长期稳定发展 12 月 14 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出的“国四条” 释放了清晰信号，“保”自主改善性购房、“压”投资投机性购房将是 2010 年房地产政策重中之重。23 日，财政部、国税总局出台营业税新政，二手房营业税再度“二改五”。同时，土地出让金首付比例也明 确上升至 5 成，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现。 我们认为，在“两保两控（一保，行业稳定增涨，确保经济增长势头得到延续；二保，保障性住房 1 和首次置业。一控，控制房价，有效减缓房价的继续上涨；二控，控制投资投机行为，确保房地产市场 健康稳定）”中性房地产政策基调下，严控二套房贷，房地产营业税“二改五”、土地出让金首付五成将 是房地产政策“底线”，至于其它优惠政策，地方政府将拥有一定的实施弹性，可以预计未来各地方政府 也将对房地产政策有一轮集中调整。 11、12 月份房地产行业重要政策列表 全国政策 时间 政策条目 政策内容 财政部等 11 月 18 关于进一步加强土地出让收支 土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期 五部委 日 管理的通知 限原则上不超过一年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%。