2010年8月中国房地产大环境研判报告.doc

杭州智谷广告有限公司 总机/传真：（0571 HANGZHOU ZINGO ADVERTISING CO.,LTD 地址：国都发展大厦5FD座 中国房地产大环境研判报告 2010年9月3 杭州智谷广告有限公司 本报告数据来源于中国指数研究院，分析结果仅供参考，最终数据已官方公布为准。报告版权归杭州智谷广告有限公司所有，未经书面许可，人和机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、刊登和引用。关于报告的问题与建议，请与杭州智谷广告公司联系 目录 中国房地产业的发展阶段 中国房地产业现阶段的主要特点 中国房地产业的发展模式 中国房地产业发展阶段小结 2010年上半年地产政策 2010年上半年地产政策分析 2010年上半年土地市场分析 2010年上半年新房市场分析 2010年上半年企业策略分析 2010年上半年中国房地产市场小结 2010年4月- 8月的中国主要城市市场住宅交易情况 2010年中国主要城市市场住宅交易情况分析 2010年中国上半年房地产市场交易情况小结 2010年中国下半年房地产发展趋势分析 中国房地产大环境研判报告总结与建议 中国房地产业的发展阶段 中国的房地产业是和中国的商品经济联系紧密联系在一起的。中国近代房地产业发端于1840年中国通商口岸开埠之后，成型于上世纪二十至四十年代，主要发育成长于中国东部的大中城市当中。 新中国成立后的计划经济年代，土地和房屋从商品领域退出，房地产市场销声匿迹，独立的房地产业不复存在。中国实行改革开放以后，特别是进行了土地制度和住房制度的改革以后，中国现代房地产业得以恢复，并有了迅猛的发展，一举奠定了产业在国民经济中的支柱地位。 近二十年的历史表明，由于中国房地产业的存在和发展，这一时期是中国城市史上形态和功能变化提升最大的二十年，这一时期是中国老百姓改善自己住房需求又好又快的二十年。这一切都来源于中国实行了改革开放当中最为成功的两个单项改革，即土地经济制度改革和住房经济制度改革。 为了正确认识中国现代房地产业的发展历程、阶段特点和正确认识所处阶段，从五个方面予以显示。 1、产品发展阶段 房地产产品主要是经过开发的土地产品和在开发土地上建造的房屋产品。由于中国走上了社会主义经济道路，对劳动产品主要实行商品化，因此中国房地产业的产品总体上已从产品阶段进入到商品阶段，表现为商品土地和商品房屋。 土地所有权依然归国家所有，土地使用权通过划拨和批租两种方式进行流转。但是土地使用权的批租已经成为我国供地的主要方式。土地使用权商品正从最初的毛地转让为主逐步发展为毛地和净地转让共存的局面。今后净地转让将成为中国土地使用权商品转让的主要方式。 中国房地产房屋产品已经进入房屋商品发展的大阶段。商品房屋从建设面积和交易面积的角度观察，目前占据统治地位依然是毛坯式商品房屋。近年来装修式商品办公楼、商品商铺和商品住宅的市场供应比重越来越大，这和产业政策的要求是相一致的。今后中国装修式的商品房屋会占据市场的主导地位。目前以节能式、智能式为代表的商品房屋开始进入中国市场，代表着发展方向和主流。智能式的商品房屋应该是节能式商品房屋的后续替代品， 但是它们仍然有很长一段市场道路要走。 中国的商品房屋首先是在中国城市的中心城区出现的，接着又在中国城市的卫星城和城郊新区（开发区）大量出现。这是和土地由集体性质转变为国家建设用地性质的过程相协调的。 今后随着中国房地产业的发展，随着农村土地的流转和土地所有制的变性，商品房屋进入中国的农村地区也必将成为发展趋势。 2、企业发展阶段 中国房地产企业（主要指房地产开发企业）最早都是国有企业，来源于国有企业的投资和地方政府的直接组建。在上世纪八十年代末九十年代初，民营企业、外资企业、和股份制企业相继在中国房地产行业中出现。 上述房地产企业早先进入的都是单一的土地和房产开发项目，属于项目开发企业。后来它们中的一批企业开始在单一城市内部进行多项目的开发建