2009年7月江苏太仓房地产市场研究报告.doc

PAGE  PAGE - 22 - CONTENTS目录 楼市要闻2 土地动态5 竞争个案目前的情况9 5-7月媒体分析20 对旺季“金九银十”的研判23 【楼市要闻】 6月22日银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，里明确要求：各银行要严格把关二套房贷的审查和发放，不得自行解释二套房贷的认定标准，不得以任何手段变相降低首付比例成数。 解读：1-6月新增贷款过高已经开始引发央行政策的微调，但这并不意味着货币政策转向，宽松的货币政策基调最近几个月是不会改变的。虽然目前经济复苏迹象日渐明显，但仍存在一些不确定性因素，如果现在货币政策转向，调节利率、准备金率将对刚复苏的经济造成严重的影响。 7月11日，温家宝指出：经济发展处于企稳回升的关键时期，保持经济平稳较快发展仍是目前的首要任务。必须鉴定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 解读：当前宏观经济复苏的基础并不牢固，宽松的货币政策提振行业需求也巩固了企业的资金。而且为了避免信贷投放忽松忽紧增加宏观不确定性、对市场信心的冲击和宏观经济的冲击，保证经济增长，宏观政策基调将会维持不变。 7月23日，银监会：银监会二套房贷政策没有调整，始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇，坚持首付40%以上、利率上调10%。同时，对于二套房贷款业务中的各种违规行为，一经发现，将及时予以严肃处理。 解读：银监会多次重申二套房房贷政策，反映了监管层对房地产市场的微妙态度。上半年全国银行贷款量大增，预计下半年的银根会有所收紧。猜想这可能不止于二套房贷收紧，其他贷款例如企业贷款也有可能有所收紧。 集中推地，遏制房价上涨 解读：目前看尽管国土部表示底价成本并非推高房地产价格的主要原因，但各地频频出现的“地王”还是推高了人们对房价上涨的预期。集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期，进而可以遏制由此产生的惜售与涨价。 查处“捂盘惜售”，规范市场行为 解读：遏制“捂盘惜售”正式成为各地政府近期不约而同的态度，上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”、“捂盘惜售”。 无独有偶，北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象。截至7月13日，已对25家在售楼盘进行了执法检查，对15家开发企业进行约谈告诫。27日又对7家违规房屋企业进行了处罚或责令整改。 小结 就09年上半年政策出台的频率来看，处于潮落状态，目前的基本论调是——提振与矫正并举。旺盛的刚性需求、利好的宏观政策、充裕的资金流动性和对通胀的预期等四个方面支撑了上半年房价和成交量的持续上涨。楼市种种现象导致政府部门出台相关政策进行适当的微调，给整个市场降降温，这从六七月的相关房地产政策可见端倪。 二套房贷政策的收紧使不少人认为目前政策可能会有所转向，在此，我们认为下半年必然会继续延续“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”， 这一主基调是目前是不会改变的。因为当前我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，日而宏观经济复苏的基础并不牢固，宽松的货币政策提振行业需求也巩固了企业的资金。而且为了避免信贷投放忽松忽紧增加宏观不确定性、对市场信心的冲击和宏观经济的冲击，保证经济增长，宏观政策基调将会维持不变。 但同时我们也必须认识到这一段时间房价上涨速度太快，尤其是最近几个月投资性需求非常旺盛，释放量非常，直接带动了一些高端楼盘价格的快速上涨，这种房价的的快速上涨，有形成泡沫的迹象，如果不加以限制，泡沫可能会越吹越大，最终可能会危害整个行业的健康发展。决策层通过适度的收紧房贷，给整个市场降降温。 当然也没有必要过分的担心，因为当前政府的主要任务还是要稳定市场信心和预期，稳定房地产开发投资，不可能打压房地产业，只是进行适度的降温，因此，这次政策收紧的力度，只会是适度的把握，不可能突然全部收紧，像“调整基准利率或存款准备金率”这样比较激烈的政策现时暂不会出现，应该不会是一刀切的全面收紧，而是有保有压。 【土地动态】 七月份太仓没有新成交土地，六月份的月报中我们筛选了13宗土地可能对本案产生的威胁，下面我们将再次简练，抽取7宗土地，而这些项目上市后将对本案产生最直接的竞争对象，下面我们会对再次对这些土地进行详细的介绍。 ◆ 特灵空调地块 附表：地块参数 位置太仓经济开发区郑和路北、东仓路西土地面积（㎡）用途容积率总价 （万元）土地单价 （元/㎡）楼面价 （元/㎡）101668商业、住宅≤2.1485004770.42271.6〖出让时间2007-10-31〗 这宗地当初出让在太仓房产界影响很大，原因是该宗地楼面价达到2271.6元/㎡，而周边地块不过1800元/㎡左右，也是房价