2009年7月江苏常州房地产市场月报.doc

7月份常州市场月报 尚锋（中国）地产营销机构 PAGE  PAGE 28 2009年7月常州市场月报 尚锋（中国）地产营销机构 市场研展部 2009年7月 目 录 第一章、市场环境篇 1、市场咨询 2、政策法规 3、市政动态 第二章、土地市场篇 1、土地市场综述 2、7月份土地市场 3、重点地块分析 第三章、商品住宅市场 1、市场纵览 2、供求关系分析 3、价量关系分析 4、新盘速递 第四章、营销篇 1、营销综述 2、营销策略 第五章、市场研判 1、7月市场总结 2、后期市场预判 第一章、市场环境篇 1、市场咨询 常州市区上半年成交套数同比增62% 今年上半年，常州楼市与沪宁线其他城市的楼市同步回暖，市区成交商品住宅24281套，均价为4434元/㎡，分别同比增长62%和8%。下半年，常州楼市在支持居民住房消费政策和经济适用房货币化补贴政策的支持下，仍被看好。较低的交易成本和8万元的经济适用房补贴，有效扩大了普通商品住宅市场的需求规模，年内增长的住房需求将大幅度消化住宅可售房源，进而在短期内对市区住宅市场供大于求的情况有所改善，促进房地产市场健康发展。 常州楼市发展的长期向好也是可以预期。一方面从房价收入比来看，常州市区居民对于住房的购买能力最强，2008年常州人均可支配收入为21592元，略低于苏州、南京和无锡，但其房价收入比为6.9，远低于沪宁线其他城市，这表明常州市区居民购房愿望最容易得到满足；另一方面，2006-2008三年间常州市区的商品住宅成交均价仅增长6.3%，房价中的“泡沫”极为有限，是沪宁线城市甚至江苏省房地产市场的价格洼地，有一定价格成长空间。 ﹙数据来源：常州日报） 尚锋观点 从目前常州市场来看，价增量增的趋势已近突破短期趋势，从长期来看，整体成交热情持续高涨，重点板块市场保持活跃，投资性需求开始成为市场的主力军。根据我市的数据来看，土地市场活跃，新开盘项目保持了较高的成交率，种种市场迹象不难表明，常州楼市已然走出低迷，市场可持续动力持久性较强。 市场存量快速消化 下半年房价将平稳上升 截至6月末，全市商品房空置面积达124.8万平方米，同比增长85.4%，其中住宅空置65.9万平方米，同比增长162.6%，两者均创出近年来历史最高水平。 从新开工面积情况看，上半年全市商品房建设新开工面积同比下降3.2%，房地产开发投资增速也在一季度达到今年高点26.6%后持续回落。 1~6月份，全市完成房地产开发投资140.9亿元，同比增长13.3 %，比一季度回落13.3个百分点，比去年同期回落23.3个百分点，低于同期全社会投资增幅6个百分点。 根据常州房地产信息网发布的统计数据显示，1~5月份常州全市商品房销售备案面积为329.97万平方米，商品房批准预售面积181.04万平方米。未来2~3年，楼市会慢慢复苏。未来半年到一年，常州市中心房价或将突破1.5万元/平方米，市2008年下半年以来的地产税收优惠政策、宽松的货币政策和房地产市场的回暖，带动了土地市场回暖，因此房地产市场下半年的价格将会持续上涨。 ﹙数据来源：常州搜房网﹚ 尚锋观点： 从目前的形势分析，下半年的量价走势比较看好。可能成交量趋于平静，但价格肯定会继续升高，至于下半年常州土地市场的走势，为了抑制经济增长过热，第四季度，也就是“十一”后可能会出台严厉的调控政策。第三季度的房价涨速会对新政是否产生带来影响，如果出现疯狂态势，9、10月前后，很可能会出现抑制投资投机需求的政策。 地价与房价之间再起波澜 近日，国土资源部公布了全国620个楼盘地价房价比的相关数据。在所调查的案例中，地价占房价的比例最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%。从数据上看，土地成本所占比例不到四分之一。由此，国土部门可借此驳斥地价推动房价论。 这600余个楼盘项目均为在售中，绝大部分获取土地的时间是在“招拍挂”实施的早期，已属“过去时”；而地价对房价上涨的指示性影响，主要体现土地交易的“现在时”上。更为重要的是，在土地财政的驱动下，地方政府存在推高地价的动机不可忽视。而这种模式很可能会形成开发商与地方政府利益的捆绑。 ﹙数据来源：中国证券报﹚ 尚锋观点： 今年上半年，国内土地市场局部过热，开发企业拿地热情空前高涨，国企成为当前市场购地主力，重点城市热点区域地王频出，不断推动房价上涨。土地政策应适时调整。地方政府应将一定比例的土地集约化经营，向市场提供保障性质的公屋，以租金收入逐步替代土地出让收入。 09下半年楼市预测 今年3月份以来国内房市开始火爆，这主要是受到三个因素的影响，一是刚性需求的释放，二是