第一、二章(房地产估价房地产及描述).pptVIP

*;1. 房地产市场的快速发展和日益成熟 2. 涉及到房地产的诸多经济活动 （房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税征收等） ;*;1.房地产估价的概念　　 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准，在合理假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 ;2.专业估价与非专业估价的本质区别　　 （1）由专业机构和人员完成； （2）是一种专业意见； （3）具有社会公信力； （4）实行有偿服务； （5）承担法律责任。;3.估价与评估的异同 估价 是指价值评估（范围窄） 评估 不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评???、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）。 ;4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 　　 美国 Real Estate Appraisal　　英联邦国家 Property Valuation　　日本和韩国 不动产鉴定评价　　香港 物业估值或物业估价　　台湾 不动产估价 ;（一）评估房地产的价值而不是价格。 （二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。 （三）提供价值意见而不是作价格保证。 （四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。 （五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。 ;（一）评估房地产的价值而不是价格。 价值 是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。 价格 是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。 ;（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 估价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。 定价 是当事人个人行为。;（三）是提供价值意见而不是作价格保证 估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。 提供专业意见的用途： （1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。 如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。 （2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地产出售价。;（四） 估价有误差，但误差应在合理范围之内 误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量 （1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值。（掌握信息量不同） （2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实价值+误差。 （3）误差范围+-10%~+-15%，难度大放宽到+-20%。 （4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进行比较。;（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。 估价师的实践经验很重要，因为影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡。;三、房地产估价的必要性（三点） 1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 （房地产满足专业估价的要求） 2. 房地产市场需要专业估价原因 房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。;三、房地产估价的必要性（三点） 3.房地产估价在估价中占主体地位 （1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较小。 （2）房地产需要估价的情形较多（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）其他资产需要估价的情况相对较少。 （3）相对于其他资产估价主要限于本身价值评估，房地产估价还提供咨询顾问服务。 ;1.房地产估价师　　 知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师 只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。;2.房地产估价机构　　 （1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师； （2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质； （3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价