2012年9月广西武宣县老百货大楼地块商业项目市场调研及定位分析报告前期策划.ppt

;如何化解各种问题，规避传统竞争;报告提纲;;本地块位于 城东路、城北路南段与城黔路交汇处，属于武宣公认的地王价值，总占地面积约8.8亩。;本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。;地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。;地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低;地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争;马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心;项目地块按用地性质大致可以分为三大部分 优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。 周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富 总结：具备明显的商业中心价值体系;盘点;项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘;;武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强;城市化率;城市化进程下生活方式及审美的变迁;经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。;固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤其是房地产业迅猛发展;经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。;劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢;近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长;2011年武宣经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力;消费性支出占可支配收入约为25%，消费意愿较弱，但在近两年略有增长。;城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失;没有严格的中心之分，未来一个中心，四条廊道，多个节点的建设，城市将有所转变;武宣县宏观投资环境研究结论;;城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂; 不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域; 土地存量最大，后续可开发资源丰富;房地产开发形态;城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大;面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流;房地产相关政策;;;御林君邸细节情况;御林君邸细节情况;;本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格;住宅市场研究;武宣商业市场研究;以华奇国际酒店为界，划分3段商业街区;;西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌建材入住，主要经营相对低档的杂牌;城北路中段主要经营服装和美容美发，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低;天地楼-商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体形象过低;购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生等群体，购买主要为了纯粹投资;大多数投资商铺的客户，主要选择购买临街铺位。;一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城市传统商业也面临洗牌的威胁;武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机;;国际商业发展模式演变;商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度不成熟，但潜能客观;项目基础定位研判;考量因素——商业市场现状;具备高成熟的地块和成熟的社会配套资源;二、定位背景提练 -城市;武宣县零售商业及商业地产发展重要特点 1）、武宣县的零售业十分落后，主要以“服装、日杂、低端餐饮”商业态为主，缺乏“时尚、休闲、娱乐、大型餐饮”等业态、更缺乏中高档百货经营商家。 2）、现有的城市商业设施、商业形态、经营方式、服务理念基本处于原始状态。 3）、现有消费群体严重外移，大量人群选择在柳州等地购买中高档消费品 4）、商业整体租金水平低，商铺投资回报率不高，客户购买积极性有待提高 武宣县零售商业未来发展前景 1）、城市消费真空十分明显，在城市基础设施的不断完善的情况下，具有先进、科学的经营管理和经营方式的新型商业形态，具备极大的竞争优势和空间 2）、市场3万平米左右商业的缺失，商业从传统夫妻店模式，向街区或专业商家集中型商业过度。 3）、居民生活水平的不断提高，居民收入和可消费能力的大幅度提高，在未来，消费观念的转变，消费潜能巨大。;定位背景罗列;垄断;项目基础定位;; 项目价值体系;;XX 武宣１号广场 ;项目形象定位;产品规划建议;整体规划展示;项目产品组合初步建议（图）;百货超市;项目整体定位方向;整体规划展示- 商业部分;进出入口及车流设计;投资收益???算;序号;地块开发投入表;四项基础设施费; 项目亏盈分析表;商业运营收益评估表;ＴＨＡＮＫＳ！！