2012年9月沈阳浅草绿阁八期住宅项目营销报告__销售推广策略.ppt

;目 录;宏观政策分析 沈阳市场分析 区域市场分析;宏观政策分析;温总理半年五论房价 誓言决不能让房价反弹;李克强：巩固房地产市场调控的成果;上半年房地产投资增长16.6% 增速继续回落;宏观政策分析结论;沈阳市场分析;万科2011年沈阳销售额约80亿，2012年上半年仅28个亿销售，同比销售下滑30％；以碧桂园为代表的刚需项目也取得了相对较好的销售业绩。;房价有可能小幅上涨 同时，沈阳市房产局相关负责人表示，沈阳房价涨幅低于全市人均可支配收入涨幅和GDP涨幅。今年后四个月，沈阳的房价还有可能在震荡中小幅上涨。 数据显示，去年全市房屋施工面积超过了1亿平方米，创历史新高。同时，房屋竣工面积也很高，保证了今年商品住宅市场供应充足。 今年，央行降息刺激了“首次置业”需求的释放，同时也缓解了开发企业的资金压力，开发企业对房地产市场的信心开始提升。今年二季度后，沈阳新开盘项目明显增多，市场供应量放大。1-8月份，沈阳商品住宅入市面积达到了917万平方米，供求比1.2：1，供求结构合理;利好政策释放刚性需求 今年以来，沈阳连续出台了多项利好政策。个人购买90平方米首套商品住宅，首付从三成变成了两成。同时，部分银行对于购买首套住房的市民给予利率优惠。这些都在客观上刺激了购房者入市。 今年，沈阳还调整了普通住房价格标准，市内五区及东陵区(浑南新区)的普通住宅价格上限从8290元/平方米提升至9470元/平方米。这样人们购买8290元/平方米到9470元/平方米价格区间的住宅，契税可以从4%减到1.5%。举例说明，如果购买一套80平米的房子，可以少缴纳2万元的税金。 另外，家庭可用公积金贷款的额度从40万元提到50万元，这也减轻了购房者的压力，客观上刺激更多人购房，让人们的刚性需求得以释放。;90平以下小户型销量超六成 数据显示，自4月份开始，全市商品房销量逐月上升。平均每月销量150万平方米，好于上年同期水平。刚刚过去的8月份，商品房销量达到了165万平方米，创年初以来单月最高量。 据住建部的数据显示，7月份全市商品住宅销量在15个副省级城市中位列第3位，仅低于成都和武汉。 1-8月份，90平方米以下中小户型商品住宅非常畅销，销售套数占全市商品住宅总销量的63.23%，比上年同期增加2.53个百分点。 今年，央行已经连续两次降息，有效地降低了开发企业融资成本，开发企业的信心在回升。1-7月份房地产竣工面积为719.8万平方米，同比增长65.8%，市场内房源依旧很充足，各开发商面临压力依旧很大。;沈阳市场分析结论;区域市场分析;本案;铁西重点项目在售情况;分析前言;万科·朗润园;开发商：沈阳保利 建筑面积： 640000平方米? 容积率： 2 绿化率： 35% 装修情况：毛坯 车位配比：1:0.33 开盘时间： 2009年4月25日 入住时间： 2009年11月30日;鑫丰·雍景豪庭;方大·胜景;宏发·长岛;;众多品牌开发商齐聚铁西，项目竞争异常激烈，进入白热化状态； 金地、万科等企业利用品牌的强大号召力快速去化产品； 大部分竞品都非常注重产品的形象展示，尤其是以金地名京项目为代表，本土的鑫丰地产也开始逐渐转变产品开发路线，转向高端，注重卖场包装； 竞品的客户群体仍旧以豪钢和改善型的客户群体为主，单纯的首次刚需客户比重不大； 购买群体更注重品质、地段、品牌、生活配套等方面的要求 竞品推广渠道呈多样化，多数楼盘均采用线上、线下组合推广的方式进行宣传。;宏观上政府仍然会打压房地产，且随着18大的召开带来更多的不确定性； 沈阳市整体市场竞争激烈，低总价刚需产品市场需求强劲； 铁西区域竞争异常激烈，国内一线开发商、本土知名开发商以及一些中小开发商纷纷采取各种手段争夺客户； 同档次楼盘拼价格，同价格楼盘拼品质； 产品示范区、营销宣传力度、精准客户渠道、力度促销等成为市场主流营销手段。;PART2 项目自身分析 ;浅草绿阁项目经济技术指标： 占地面积：约19930平方米； 建筑面积：约5万平方米； 容积率：2.5； 产品业态； 多层： 6#7#为五层 ， 8#3.4.5单元为五层，1.2单元为四层 高层： 1# 2#3#为24层， 4#为25层， 5#为16层; ;各楼号销售情况汇总;各户型剩余情况汇总;销售情况分析;项目经营目标;品牌问题： 开发商品牌不够有效落地。“浅草绿阁”虽然知名度高，但是美誉度仅局限在普通大众客户层面，而这部分客户对价格敏感性强，并不能像万科等品牌开发商一样带来品牌附加值，令产品产生溢价，增加业主面子。 经营问题： 开发商从首次产品至今，共8期产品并没有很大的提升，几乎相同的建筑规划理念、园林打造手法，并不能够跟得上高端市场需求进化速度，很大程度上抑制了改善型客户的有效需求。;定位问题： 本案100米以下户型占比97