万科东海岸上居豪宅项目营销思考.ppt

东海岸-像度假一样生活 ;第二部分;第一部分;菠萝山;东部顶级国际海岸生活;东部华侨城：中国最大山地旅游主题公园;离海很近，离城市不远！;东海岸周边配套;旅游价值向城市价值转变！;东部， 与城市交通只需15分钟车程， 一个有成熟城市配套的黄金海岸， 一个打破沉静的高尚居住区， 难道只是在此度假？！;比郊区享受更多城市便捷， 比城市拥有更多珍贵资源！;第二部分;东海岸，第一个扛起东部开发大旗！;东海岸内部配套;高层 （241-283㎡） ;1/4;12/38;东海岸四期当前销控表;市场别墅物业竞争个案分析;市场别墅物业竞争个案分析;市场别墅物业竞争个案分析;市场别墅物业竞争个案分析;市场竞争分析-别墅;市场竞争分析-高层;市场竞争分析-高层;市场竞争分析-高层;蓝郡、百仕达乐湖、星河丹堤这三个盘对我们来自盐田沙头角、罗湖、福田的客户形成了围堵； 在产品特色和赠送面积方面，我们无法形成绝对优势； 我们高层产品241-283平米的面积，直接拉高总价，在竞争中我们处于不利地位。 百仕达乐湖、星河丹堤、蓝郡等一系列的优惠活动直接冲击本项目，进一步分流客户。;市场竞争分析-公寓;市场竞争分析-公寓;市场竞争分析-公寓;市场竞争分析-公寓;后续将要入市的竞争项目; 目前市场别墅供应量少，销售形势好 高层推售量集中，竞争形势严峻 公寓产品同质化，营销手段雷同 ;第三部分;一份针对案名的调研;星彦观点： 东海岸四期营销中弱化了东海岸品牌。 ◆“上居”的案名未能充分利用“东海岸”前三期铸就的品牌影响力； ◆“上居”不能有效彰显四期的物业属性，物业形象不鲜明; ◆“上居”对于拔高物业形象、表达生活价值的作用有限。;;一本楼书的折射;星彦观点：;; 在产品推售中，公寓和别墅的号召力不同，我们切不可混肴公众视听;星彦观点： 我们需要对产品进行引导！ 我们通过价值、销控突出我们的主推产品！ 我们需加强社区生活氛围的营造！;东海岸四期推盘策略;第四部分;近期豪宅客户分析;东海岸四期的目标客户;市场的持续低迷、 客户的长久观望， 豪宅客户将以更加理性的姿态审视深圳， 而这一??，不单单是海洋文化的营销所能解决的！;东海岸四期·天悦别墅 满足您所有的别墅创想！; ◆ 第一，我们需要吸引有效的客户 ◆ 第二，我们需要有效的成交手段;;;卡地亚珠宝展览;自然主题顶级服装秀;东海岸航海体验;星彦东部优势;星彦东部优势;星彦历程 ;星彦本土战绩;THE END THANKS!