万科东莞市住宅市场产品线结构剖析.ppt

东莞市住宅市场产品线结构剖析;说明 1、本报告的产品线划分系根据万科集团标准指引结合东莞市场实际制定，具体划分如下： 2、根据公司发展战略的需求，本报告中分别对主城区(莞城、东城、南城、万江)、寮步、清溪、凤岗、塘厦、长安、虎门、厚街八个片区进行探讨和分析。;目录;目录;*;%;2.5;%;4;5%;22%;.;存;.;*;.;上;4;目录;从供应来看，全市4.17新政后的三个月各产品线平均比重除144-188持平，180以上减少13%以外，中小面积段比重均较新政前增加，反映新政后开发商推货更加偏重首置、首改、普通再改类产品。;全市产品线成交变化;全市产品线存量变化;从图中可以看出， 供应：新政后首置、首改供应比重明显增大，再改比重减小； 需求：新政后首置、首改成交比重明显增大，再改、高端比重明显缩小； 库存：新政后大首置和首改、高端再改类比重上升，小首置和高端类比重下降。;从图中可以看出， 供应：上半年新政前基本无供应，新政后供应均为首置类； 需求：新政后首置、首改成交比重明显扩大大，再改、高端比重明显缩小； 库存：新政后由于供应出现，70以下首置类比重上升，首改类库存有消化，比重微降3%。; 供应：新政前仅4月份有供应，以首置、首改为主。新政后仅7月份有供应，首置、首改比重减小，高端再改比重陡增，占39%； 需求：新政后首置、首改成交比重明显增大，高端再改、高端比重明显缩小； 库存：新政后高端类比重略降，其余产品线比重表现平稳。;从图中可以看出， 供应：新政前三个月无供应，新政后首置、首改供应比重占94%，普通再改比重较小； 需求：新政后的5月份高端类成交比重陡增，其它产品线变化不大； 库存：新政后首置+首改类比重上升，高端类比重下降。;从图中可以看出， 供应：新政后首置、首改供应比重明显增大，再改类仅在6月有供应且比重仅占17%； 需求：新政后大、小首置成交比重明显增大，首改及以上产品线比重明显缩小； 库存：新政后大、小首置和首改比重上升，高端类比重明显下降，为库存消化。; 供应：新政前后三个月仅7月份有供应，大首置+首改供应比重占了93%，小首置占7%； 需求：新政后首置、首改整体成交比重扩大，再改、高端整体比重缩小； 库存：由于供求大致平衡，新政前后各产品线比重变化较小，仅在7月份出现再改、高端比重下降。;从图中可以看出， 供应：新政前后小首置、首改供应比重相当，并均无大首置和再改类供应，新政后高端类比重略有上升。产品线整体供应短缺； 需求：新政后大首置、高端类成交比重减小，再改类比重增大； 库存：新政后高端再改类比重上升，大首置类比重下降，其余产品线比重基本无变化。;从图中可以看出， 供应：新政前三个月无供应，新政后供应以首置、首改为主，辅以少量再改； 需求：新政后首置、高端再改成交比重变小，普通再改、高端比重变大； 库存：总体而言小首置比重较小。新政后大首置、首改比重上升，普通再改、高端类比重下降。;;目录;; 2010年下半年别墅潜在供应共有22个项目，供应总量为43.26万㎡，其中城区别墅潜在供应项目5个，供应量为18.26万㎡，镇区别墅潜在供应项目17个，供应量为24.99万㎡，主要分布在大岭山、大朗、麻涌、寮步、樟木头、道滘、长安、塘厦等区域。从潜在供应量来看，远大于上半年的实际供应19万㎡，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺。;; 可以看到，2010年下半年除小公寓供应偏紧外，洋房、别墅供过于求压力显现。由于无法获取未来6个月分面积段产品线供应数据，加上前述全市各产品线存量变化不大，目前市场以消化增量为主的因素，我们可以抛开供应和库存数据，仅从需求的角度去探讨未来6个月产品线结构变化趋势。;;;;;;;;;;;