世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议.ppt

《北区定位与物业发展建议》;报告大纲;;;;北区之于项目整体的目标与功能;报告大纲;5#楼定位探讨前提及探讨视角;;市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，1000平米左右;项目;市场角度——近一年来，项目周边公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半；满足刚性需求的住宅产品回现能力突出;市场角度——从世联在多个城市积累的市场经验以及西安本土市场表现来看，在市场调整期阶段，以满足刚性需求的住宅产品与公寓产品相比市场风险相对小;经济效益评价——经济测算基础;附件：公寓开发成本;附件：住宅开发成本;附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增加建筑成本;经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势显著；但从回现速度与销售周期来看，住宅方案销售周期短，内部收益率高，具备较高的资金收益效率优势;项目发展整体考虑——就项目整体来看，5#楼的投资额、供应量占比较小，其定位的影响局限于项目启动的头三年，对项目整体发展影响有限;5#定位方案评价：如果对启动期回现速度、以及启动资金有一定要求，建议选择住宅方案；如果对南关正街形象、利润率、利润总量相对关注，建议选择公寓方案;从当前项目进度与资源条件来看，北区之于整个项目来讲其主要功能： 快速回现、功能补充;核心客户; 比例;核心客户; 户型;报告大纲;北区商业定位面临的主要问题：在现有技术限制条件与目标要求下，如何挖掘产品的商业价值;本体角度——不支撑形象要求高、楼层要求明确的百货、高端专业店进驻；可以发展昭示性要求高、楼层关注度低的业种;市场角度——市场上3层以上业态主要为休闲、娱乐、办公，承租面积在2000-7000平;市场角度——休闲、娱乐、办公业态承受租金与零售业态相比相对较低，但承租面积大;市场角度——新兴大面积业种种类日趋多元，其选址共同点在于对交通、昭示性有较高要求，对楼层相对不敏感;整体定位的角度——从项目整体发展考虑，北区可以作为南区休闲娱乐业态的补充，发展与shopping mall相融难度较大的休闲、娱乐、商业业态;北区商业发展策略;商业定位;业态业种定位;在裙楼南北两端及中部临街位置分别设置竖向交通，以保证各铺位的竖向通达性;业态业种定位及布局—— 一、二层以服装品牌专业店、电子电器专业店、品牌餐饮为主;业态业种定位及布局——三、四层以KTV、美容、棋牌等休闲业态为主，补充体检、培训、婚纱摄影等业种;报告大纲;以调整后的北区商业开发目标为前提，从市场实现、经济测算、本体条件等角度出发，对三个方案展开综合评价;通过两种算法研究方案一、方案二的经济收益性;方案一、方案二经济测算基础;算法一：若起步租金实现50元/月，第15年实现动态收益平衡；若起步租金实现40元/月，第19年实现动态收益平衡；;算法一：若起步租金实现50元/月，即可在第11年实现静态收益平衡，第15年实现动态收益平衡;算法一：若起步租金实现40元/月，即可在第12年实现静态收益平衡，第19年实现动态收益平衡;算法一：三、四层商业的独立分析小结;算法二：方案一、方案二整体经济效益比较;算法二：方案一、方案二整体经济效益比较;算法二：若着重短期收益，方案二为优选方案； 着重长期收益，方案一相对更优;关于方案三的探讨: 空中洋房方案收益风险大，建议作为定制化备选方案;北区商业形态评价小结;报告大纲;回迁住宅出入口;居住人口交通流线建议;商业物业出入口建议;商业人口交通流线——实现商业人群和居住人群的相对分离;地下平面交通——车辆停放就近分区，减少各类人流穿插;地下平面交通——停车位分区测算;报告大纲;5号楼形象建议原则;住宅方案形象建议——突出纵向线条，树立简洁、现代、大气的城市意向，当前方案较好处理了住宅“公建化”意向的表达;公寓方案形象建议——现代公建意向，可以通过统一的符号或立面构图与南区公寓打造“展示墙”、“形象脸” ;公寓方案形象建议——通过统一的符号或立面构图与南区公寓形成打造“展示墙”、“形象脸”，楼体灯光可以突出构图展示，实现24小时形象展示;报告大纲;住宅设计原则与要点;;主入口设计强化住宅社区的私密感受，具有一定的气势和昭示性，以标定项目的高品质;设置汽车、人行双大堂，实现人车立体分流，体现社区档次感;;立体园林设计要点;案例：北京 建外SOHO;利用商业顶层设置空中花园，增加临街住宅的半开放型公共空间，创造专属的社区感受;空中花园景观结合休闲桌凳、凉亭等设置，以增添情趣空间;设置空中连廊将入口东西侧的空中园林连接，形成共享的社区感;中心广场园林以绿化为主体，体现生态和健康;景观结合小型标志物、喷泉、绿植迷宫等小品设置，打造精致、生态、闲适意向;;6号楼现有方案在有限的用