世联成都龙泉国地东湖湾5200亩项目整体营销报告.ppt

成都国地东湖湾项目首次沟通;项目整体工作推进安排;从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户;项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点;为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开;成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”;龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元);2006年成都郊区城市化率比较;龙泉驿区产业结构变化分析;从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向;从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力;近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区;龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低;区域房地产市场近年呈现〝走量不走价〞 的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低;根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区;东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区大环境和价格取胜;客户描述： A区 90%为龙泉本地的客户，包括公务员、川大等学校的老师、私营业主、航天集团以及川威集团的职工，工厂的工人不多; B、C区其中50%左右的客户为成都客户，主要购买为养老和投资，30%为龙泉本地的客户，20%为二级城市的个人。 ;驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以成都市区客户为主，供应产品线丰富;客户描述： 客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不仅是来自东门，也有来自西门和北门，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年纪都比较大，准备养老居住；外地客户以当地的官员为主;客户描述： 东门的客户比较多，中??人士，很多都是二次置业，还有一些成渝线上退休来养老。投资的比较少。 龙泉驿也有来这边买房的，都是龙泉驿收入水平比较高的，算是改善型置业，但是比例特别低 ;艺锦湾;老城区板块：以龙泉本地客户为主的内向市场，依托老城区成熟的配套，产品主要以小高层和高层为主;老城区主要在售楼盘状况;阳光城片区意向：日趋衰落的成都低密度板块之一, 基本无新增供应;阳光城主要在售楼盘状况;龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151亩左右，未来产品供应将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右;龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，未来供应产品将以小高层和高层为主，预计供应量在55万平米左右;从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的供应区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐渐成为供应主体;编号;阳光城片区;龙泉老城原住民; 航天城产业人口—中高层管理人员; 航天城产业人口—产业工人; 经开区产业人口;高校/职校教师;成都 城市客户;城市东部蔓延人群—东部白领;城市东部蔓延人群—改善置业人群; 拆迁迁移客户; 潜在养老需求客户; 绿带家庭客户;成都城市的首位度吸引大量外来人口置业，这一影响也波及到龙泉驿; 绿卡移民客户; 绿卡养老客户;从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，其中支付力较强的主要为成都城区客户及本地中高收入群体;项目成本较高，如立足本地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小的状况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争;本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备在成都中高端市场竞争的条件;为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开;成都——中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期;作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住;外来置业人口逐年递增，已经成为城市房地产市场发展的支柱力量，开放性的市场格局已经形成;成都房地产市场在内生以及外来需求带动下呈现供销两旺的态势，宏观调控后整体依然保持持续发展态势，开发商对市场预期乐观;根据资源禀赋的差异、房地产供应及客户特征，可以把成都中高端住宅市场分成四大板块;依托城市快速交通干道以及良好自然环境形成的新兴城市生态住区;客户描述： 成都人占到50-60%左右，成都客户来自全成都，主要是做生意的人；外地客户以广东深圳为主约占30%，另有