世联南京保利地产仙林项目产品定位沟通2009年.pptVIP

谨呈：保利地产; 低密度为主，产品品质高 品牌开发商开发 自然资源同质;项目现状——地块现为农地，北临仙林大道，东临城头路，西南均临规划道路，北面高出仙林大道6~8米，内有少量水塘，地块进入性较差。;项目开发方向的初步思考; PART1 市场机会扫描;自然景观秀美，人文资源得天独厚的仙林新市区;仙林区域规划方向;仙林区域配套条件;轨道交通发展带动仙林板块快速融入主城;仙龙湾;亚东城50万方大盘，处于尾盘阶段，年均去化量12万方，主要购买客户为大学城老师及投资客，近期二手房客户中市区客户比例不断增长。;仙龙湾,项目邻近楼盘,预计明年年初上市, 6层电梯洋房，配建5万方大学教师公寓，产品缺少附加值及创新。;项目名称;招商·依云溪谷,经济型别墅典范，“墅立方”创新叠拼产品户户享有地下室、独立车位、庭院三大别墅标签，以高性价比实现热销;栖园容积率0.75，仙林板块纯低密度经济型别墅，毗邻羊山生态公园，轨道交通2号线+名校资源，成为名副其实的城市别墅;主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面的25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的高性价比特征赢得热销，而联排面积偏大，总价偏高，去化稍慢;以叠加别墅启动，二期继续推出叠加别墅+少量联排；三期以联排为主，目前在售为三期联排，后续还剩100套联排待推;主推广语体现项目作为纯低密度大盘的品质和气质；系列推广围绕项目的核心价值展开：优良的教育资源、地铁2号线上的城市别墅;山水风华：仙林“山景第一排”，容积率0.7，低密度复合产品大盘，以高性价比赢得热销，年均去化5-6万方。;产品策略：走量为先，适度利润。产品面积配比：现金牛产品（高性价比叠加别墅）占64%；明星产品（联排别墅）占22%；标杆产品（双拼别墅）占14%;项目分四期开发：以高性价比叠加别墅启动，迅速回现；中期拉升项目品质，主推双拼别墅；后期继续以叠加、联排等高性价比别墅为主，保证项目快速去化;推广策略;片区别墅供应以140-200㎡叠拼,230-270㎡联排为主;三季; ;城中板块豪宅供应有限，供应的稀缺并未催生产品品质和水平的提升，总体供应产品质素不高，豪宅价格的定位之下供应的主流是普通的改善性居住产品。;产品水平普遍较低，凯润金城进深大，金陵尚府栋距过近，长江路9号两梯四户产品后排受中间户遮挡大。地块狭小，居住性社区感的缺失使得价值提升空间有限。;城中市场变化趋势——长江路9号一期为130、160平米的产品，在经过一期市场实践后，二期通过拼合来调整户型满足客户需求，调整为 160、190、200、300平米的大户型产品。;河西板块： 1,仁恒国际公寓 18000-21000 元/平米 2.金地名京 14000元/平米 3.万科金域缇香 15000元/平米 4.朗诗国际街区 20000元/平米 城南板块： 5.雅居乐花园 15000元/平米 城北板块： 7.锋尚国际公寓 25000元/平米 8.世贸滨江 12000元/平米 城中板块： 9.凯润金城 23000元/平米 10.天正湖滨 15000元/平米 11.金鼎湾国际 28000元/平米 12.长江路9号 30000元/平米 13.金陵尚府 18000元/平米 ;河西金地名京、金域缇香、朗诗国际，城东雅居乐花园等高端大户型产品成交旺盛，150-160的三房，180-200的四房成为高端需求的主流，有效弥补了城中供应的缺失。;比对大面积高端公寓的代表——锋尚国际，其通过景观、管家服务、高科技运用树立起高品质住宅形象和2.5万/平城北公寓价格标杆; 本项目由南京锋尚房地产开发有限公司开发，这是一家专业从事节能、环保住宅项目开发的中外合资企业。项目室内没有传统空调机和暖气片，室温常年保持在20-26℃，并设有24小时置换式新风等锋尚科技系统，室内环境舒适度很高，能使人健康长寿。;空调系统的冷热源主机采用目前流行的“土壤源热泵系统”，室内采用“混凝土天棚辐射采暖制冷系统”，与其相配套的新风系统具有热回收功能；;锋尚国际的销售状况表明了市场对于200-300平的大面积平层/跃层公寓产品认可度比较高，总价500-800万的公寓产品在高端人群购房消费可承受范围内;户型面积 （平方米）;区域机会; PART2 项目定位初探;做南京的御园·仙林的峰尚;城市别墅·官邸大宅 学府氛围浓郁 / 生态环境优越 / 别墅社区意向 DE 纯粹豪宅社区形象;客户群选择;本项目产品配比建议方案1：价值突破型