世联厦门福隆长泰项目土地资源盘点与评估.ppt

福隆长泰项目土地资源盘点与评估;报告的主要内容;围绕上述问题，工作小组主要进行了三个方面的工作;;结论1;厦门的中心城市功能将进行扩充和转移，大厦门概念形成，城市休闲功能将会凸显，这是项目发展的机遇;马洋溪板块具有丰富的旅游生态资源，是承接大厦门城市休闲功能的最佳区域，这是项目发展的有利条件;厦门人置业观念发生转变，岛外置业成为发展趋势，这是项目发展的现实支撑;项目发展已具备良好的外部环境条件，但成功推进还必须基于对项目自身条件的清晰认识;;土地价值评估的技术思路;;马洋溪旅游生态区成立于04年，其规模从初期的20多平方公里扩大到目前138平方公里;旅游区具有丰富的生态旅游资源，具有发展旅游业的良好基础;天柱山国家森林公园是著名的旅游景点，是旅游区重要的名片资源;除天柱山外，区内的天成山也是极富旅游观光价值的名山，未来价值提升潜力很大;而福建第一漂的存在直接将旅游区的影响力扩大到区域之外，是旅游区明星项目;为配合旅游区生态景观资源的开发，旅游区启动了基础设施及配套设施的开发建设;未来将进一步打通贯穿旅游区东西和南北的交通要道，实现各个旅游景点的便捷到达;生态旅游区最终的建设目标是成为国家级的旅游度假区;区域用地分别归属林业局＼管委会＼农村集体所有;林地需要先办理林转非手续并到土地部门登记后方可变为国有土地进行出让;国有土地的招拍挂三角逻辑图;根据出让方式的不同旅游区拆迁将分成两个方向进行;目前旅游区内有11个重大项目正处于推进过程中，项目分布集中于中心区;馨香谷紧邻天柱山国家森林公园，是一块资源价值比较突出的地块;台湾企业家山庄规划用于建设台商会所 ，目前项目处在前期规划阶段;连氏酒店是旅游区内重点建设的四家酒店之一，目前主体部分已经封顶;泛华生态博览园由泛华集团运作，其一期用地已经出让完毕，目前正进入二期用地协商;博览园内的发现之旅是旅游生态区起步最早的住宅项目，其成功运作已对区域发展产生示范效应;天铜山旅游度假村临近旅游中心区，区位优势比较明显;上扬生态圈临近福隆老龄产业用地，目前还处于规划阶段;序号 　;序号 　;按照正常情况来推测，旅游区项目启动规模的大面市时间将集中在2010-2011年;区域内的项目面临着开发周期重叠，同质化的矛盾，区域未来竞争环境会恶化;马洋溪具备发展旅游业的先天优势，区域项目开发较集中，未来的竞争环境会更趋激烈;;福隆项目概况——项目构成及规模;项目临近天柱山，于07年初通过收购的方式启动，目前由长泰馨香谷生态观光公司运作;地块内现有部分建筑物，用于接待和员工办公;整个项目用地包含了可建设的生产林地及不可建设的生态林地两部分，林地最初以租赁的方式获取;其中可建设的生产林地占地约400亩，集中于项目地块的西南部;目前已有部分林地实现了林转非，并于06年以挂牌的方式出让给福隆;整体地貌——项目用地范围内存在着山体、低谷、平坡地以及水塘等;馨香谷地貌特征资源的总体分布;水系——地块的内部存在着较多的水体，未来可以打造成亲水景观资源;山地、平坡地——可建设地块内的山地和平坡地交错分布，高差大的陡峭山地直接利用难度较大;地块内部的道路档次较低且不成体系，外部通路还处于修缮过程中;馨香谷资源盘点总结;项目地块为规划中的老龄产业用地，目前地块还未出让;对于地块的未来出让，当地政府将根据用地性质的不同分成协议和招牌挂两种方式;目前福隆已和当地政府达成初步的用地协议，明确了项目未来的意向用地规模;但实际用地规模的确定还有赖于项目的总体规划方案，目前还不能确定;项目用地归开发区所有，地块内仍居住着一些原居民，未来需要拆迁;整体地貌——项目地块地势高差较大，主要包含山地、平坡地、峡谷及少量的水塘;老龄产业用地地貌特征资源的分布;水系——地块内部可供利用的水系资源较少，只零星的分布着小面积的水塘;峡谷——地块内L型峡谷带将地块割裂开，使开发的难度增加;山地、平坡地——平坡地约占项目用地的一半，而L型峡谷两侧的山地绵延带开发难度较高;地块外部三面临路，但内部基本无成型的道路体系，主要为自然踩踏而成的泥路;老龄产业用地资源盘点总结;项目地块位于馨香谷和老龄产业用地之间，为福隆意向获取区域;地块目前仍未出让，但未来出让福隆可能存在着两个潜在的竞争对手;其中上扬目前的用地规划范围和福隆意向地块存在着直接的用地交集;项目用地归开发区所有，地块内部仍有部分原居民需要拆迁;整体地貌——地块内部主要有山体、平坡地及少量的水塘，无突出的核心优势资源;地块内部基本无道路体系，而外围则由简易的村路相连;意向地块资源盘点总结;;土地分等定级的原理及方法;土地分等定级的一般步骤;网格分析法;基于土地分等定级的原理，结合项目实际情况，确定项目的分等定级方法;各评价指标权重值以及评分标准的确立;根据地块间的评估指标对三个