山东潍坊中央都汇项目前期策划汇报方案.ppt

潍坊“中央都汇”项目 前期策划汇报方案;目录：;第一章、我们的工作思路;我们的工作阶段;策划报告思维导图;第二章、市场解析;1、宏观市场影响分析;经济因素(Economic) 主要经济指标 产业结构 GDP及增长情况 人均可支配收入 年末人均储蓄余额 固定资产投资……;1.1、政策因素; 国家在09年将进一步加大调整力度 房价涨幅趋缓是大势所趋 09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 二三级城市的机会与市场竞争的白热化 房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。 国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。 ;潍坊将成区域经济中心 ;“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局;中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 ;“15、30、45”的公路网逐步形成中 ;城市化发展效应评估;各区域发展现状及市场前景预测 ;1.2、经济因素;2003－2008年潍坊市GDP情况分析 ;2008年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。 2007年，潍坊GDP为2056.02亿元，增速达到19.8%，房地产进入快速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。;2003－2008年潍坊市民收入水平分析 ;2003－2008年潍坊市 产业结构变动情况 ;2003－2008年潍坊市恩格尔系数变化情况 ;潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响： 1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。 2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。 3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。 从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购买力是本项目思考之一，另外本项目规模较大，将是周边区域城市化人口的重要承载体。;从2003年到2008年潍坊市固定资产投资大体呈现上升趋势，基础设施投资和房地产开发投资不断增加，房地产需求得到进一步释放。 在潍坊市政府城区规划的影响下，其每年的基础设施投资额稳步增加。2008年基础设施投资902.5亿元，环比增长30.1％。 房地产开发投资快速增加，其占固定资产投资的比例亦呈现出逐年递增趋势。2008年房地产投资156.6亿元，将近固定资产投资的13％，位居全省第四（房地产投资额前三位为青岛、烟台、济南）。;2003年—2008年中，2003年供地面积最多，近154公顷，占近五年供地总量的39.13%。2007年潍坊市区土地成交量最少，仅11.11公顷。政府对土地的控制力度较大。考虑前几年成交土地量较多，今年房地产市场推出量仍将居高。;1.3、社会因素; 1、人口总体特征 截止到2008年，潍坊市总人口达859.13万（比上年增长0.4％），总户数261.5万户；其中市辖区人口153.63万。全市年出生人口84885人，人口自然增长率4.34‰，性别比为105.6。据1％人口抽样调查，全市年末常住人口883.61万人。;（2）根据《潍坊统计年鉴——2009》显示，2008年底潍坊家庭平 均2.83人/户，意即多数家庭为3口之家。 （3）2008年底，潍坊市社会从业人员比例为：;（4）2008年底，潍坊市职工平均工资为15192元（市辖区为16877元），其中非私营单位为14742元/人，国有单位19267元/人，集体单位从业为11487元/人，其他非私营单位从业人员为12190元/人。;据我司对住宅消费的客户分析 潍坊住宅消费群体近7成购房自用， 从来源地看，①多是本地常住人口，约占购房总量的八成多； ②近2/3的成交客户是潍坊本地人，且项目周边人群较多。 从年龄来看，购房者多在21－45岁之间，尤以21－35岁居多。 从从事行业来看，从事制作业、商业零售、科研教育、医疗卫 生、金融/投资、公务员等行业较多些。;城市化率与城市发展; 潍坊流动人口量总体呈增长趋势，增长速度变动较大。 流动人口与固定人口的比重较小，流动人口最多的2006年也仅是固定人口的2.62％（2006年，济南的流动人口和固定人口的比例约为12％）。;区域聚集人群分析及聚集区位预测 ;居民消费习惯 ; 行政机构人员：在山东各地中高档楼盘的购买群体中行政办公人员所占的比重都比较大，这部分群体购买住宅时主要注重小区环境和社区内部的生活氛围，要求社区内