安徽池州房地产项目市场调查研究报告2011年.docVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 9 池州房地产调研报告 1、池州城市总体规划及本区域规划分析 （1）池州市中心城区总体规划 池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸。北与安庆市隔江相望，东与铜陵市、芜湖市毗邻，东南与黄山市交界，西南与江西省接壤。皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心；省级历史文化名城；现代化的山水园林和港口城市。 A、城市发展方向 未来城区的发展用地选择的原则是内涵发展与适当外延拓展相结合，由内向外发展。具体说来就是以主城区为发展中心，进行主城区原有土地的再开发，充分利用原有城市各项设施，优化城市生活环境；在池州“十二五”规划中提出：“优化国土空间开放格局，以促进国土高效利用为核心，深化 ‘开发沿江一线，保护腹地一片’的空间布局思路，组团发展，串珠成线，由江及陆，点状开发，面上保护，形成由中心城市核，沿江发展轴，内陆城镇点和腹地生态保护区组成的层次鲜明，疏密有致的空间组织格局。中心城市着力打造提升宜居品质，枢纽功能和综合实力，打造成为带动城市发展的核心。” B、城市布局结构 规划用地布局采用组团结构，按实际要求分为三个主要功能区： （1）以老城区为主适当扩展形成的主城区主体部分； （2）主城区外围东北部为江口临江工业区； （3）主城区外围南部结合铁路建设形成站前区。 综合看来，各功能区相对独立完整但又各有侧重。主城区主体部分以居住和商业服务为主要职能，在城北布局一定工业用地，对西北区域原有工业用地进行功能调整和开发置换；城南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置商贸居住综合用地；江口区以港口建设和布置大型工业用地为主要目标，为大型工业项目的引进提供可能性，同时也布置一定的居住用地。 2、池州市房地产市场2011年1至8月份成交分析 月度总评 2011年1—2月，池州楼市累计宅销量1760套和21万㎡；其中1月成交套数1062套，2月成交698套，2月环比1月出现364套的下跌，跌幅34个百分点；1月成交面积12.9万㎡，2月成交面积8.1万㎡，2月环比1月出现4.8万㎡的下跌，跌幅37个百分点。 住宅成交均价分析 2011年1月池州楼市宅均价3508.3元/㎡，2月宅均价4080.9元/㎡，2月环比1月上涨572.5元/㎡，涨幅16个百分点。进入2011年之后，池州楼市宅均价1月在成交放量的影响下回落至3500元/㎡左右，而2月在宅销量回落的同时，宅均价首次突破4000元/㎡大关。 2011年1—2月，池州楼市宅销量走势前高后低的走势，1月宅销量冲高至历史高点1062套，2月受春节长假和政策双重因素影响，宅销量快速回落至698套。进入2011年之后，池州楼市宅均价1月在成交放量的影响下回落至3500元/㎡左右，2月在宅销量走低的影响下，首次突破4000元/㎡大关。 月度总评 2011年3月，池州楼市累计宅销量683套和7.6万㎡；3月成交套数环比2月出现15套的下跌，跌幅2.2个百分点；3月成交面积环比2月出现0.5万㎡的下跌，跌幅6个百分点。3月池州楼市宅销量并未出现回暖迹象，而是呈现出持续下跌走势。 住宅成交均价分析 2011年3月池州楼市宅均价3969.3元/㎡，3月环比2月下跌111.6元/㎡，跌幅2.7个百分点。进入2011年，池州楼市宅均价走出一轮前低后高的走势，1月低开为3508.3元/㎡，2月飚高至4000元/㎡以上，3月出现小幅回落，但仍然保持在3900元/㎡以上。 月度总评 2011年4月，池州楼市宅销量继3月小幅回落后再次出现较为明显的跌幅，整个上半年销售旺季金三银四池州楼市宅销量呈现出持续下跌走势，甚至没有超过受春节假期影响的2月宅销量。在宅均价方面，池州楼市在年初低开后呈现出震荡上行的趋势，4月份再次攀升至4000元/㎡以上的相对高位。 （1）住宅成交量分析 2011年4月，池州楼市累计宅销量367套和4.3万㎡；4月成交套数环比3月出现316套的下跌，跌幅46个百分点；4月成交面积环比3月出现3.3万㎡的下跌，跌幅43个百分点。继3月宅销量出现小幅下滑之后，4月池州楼市宅销量再次出现大幅回落走势，整个金三银四宅销量可以用惨淡形容。 （2）住宅成交均价分析 2011年4月池州楼市宅均价4200.8元/㎡，4月环比3月上涨231.5元/㎡，涨幅5.8个百分点。进入2011年之后，池州楼市宅均价在1月低开后迅速回涨，此后呈现出震荡上行的趋势，其中2月宅均价突破4000元/㎡大关，4月宅均价再次攀升至4000元/㎡以上。 月度总评 2011年5月，池州楼市宅销量继4月出现明显下滑趋势后迅速反弹，当月成交套数和成交面积涨幅均在50%左右，单月宅销量突破500套大关，不过距前期2、3