安徽淮安建华汤始项目地块市场调研报告.pptVIP

;;; 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 ;地理区位—南北枢纽 /苏北腹地 /交通要道;历史人文行政区划—文化名城/名人故里/五区四县/交通便利;人口规模城镇化率—人口总量缓增，城镇化率不断提高;城市定位—长江三角洲地区先进制造业基地/综合交通枢纽/区域性服务中心;空间结构—由哑铃状格局向三城联动发展 ;经济快速增长带动房地产进入高速发展;人均收入稳步增长，有效推动当地房地产业的发展;即将进入工业化发展加速阶段，城市发展势头强劲;投资消费贸易“三驾马车”并驾齐驱，经济稳步发展;财政收入支出持续稳步增长，市政投入不断增强;居民收入消费逐年上涨，同比生活水平存在较大提升空间;城市规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构;城市“大交通”框架已经拉开，“公铁水空”全面发展;综合淮安的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下几点：;;项目所在地处于淮安新城和楚州东部新城的交界处;楚州区总体发展规划;楚州商务商业中心;楚州四大片区功能定位;项目所在地——东部新区的功能规划;本案;东部新区的路网规划;楚州东部新城规划对本项目的影响;淮安新城发展规划;淮安新城功能布局;淮安新城发展现状;项目紧邻淮安新城，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，更需依靠自身项目品质和产品特色，寻求自身发展。;;宏观政策环境;调控阶段;2010年国家房地产调控政策一览;1、中央调控房地产，意在抑制房价上涨过快、过猛，试图控制房价不涨或少涨，并不是要房价、股市暴跌。 2、从政策来看，国务院及部委的调控政策都早有预案，并非临时应急之举，因此政府的政策篮子里，还有可选的工具，视形势变化而用，因此在现阶段楼市继续回暖的形势下，并不排除二次调控的可能。 3、房地产调控肯定会影响房价，因为这是中央调控的政治目的之一。但房地产市场毕竟还是一个市 场，供需关系还是在起作用。只要不立刻出现恶性通胀、中国不大幅加息，在经历一定程度的价格调整之后，房价仍会维持在较高位置。 4、房地产调控不会引发经济崩溃。防止经济复苏滑坡，这也中央调控政策的一条底线。当前国际国内经济形势的变化，尤其是国内经济强劲复苏，实际上为政府调控房地产增加了底气。;对于“9.29”国家再次调控的理解;1、将会对消费者的消费心理产生不良影响，消费冷战开始，消费者的观望情绪加重，楼市新一轮博弈开始。但对于三线城市淮安来说，政策到达需要一定传导期。 2、对首次置业的刚需伤害比较大，首付比例提高到30%以上，增加一成首付，对年轻人来说是一个很大的负担，很多初次购房者可能会因此望而却步，这一政策必然会造成淮安楼市的刚需形成一定的压抑。 3、全面叫停第三套及以上购房贷款后，淮安大户型销售可能将会出现困难，购买140以上的大户型的多属于第三次置业，但是全面叫停第三套，购买大户型面临要付全款的可能，必然给大户型的销售带来困难。 综上所述，此次新政虽然是新国十条的细化和落实，不过力度更强，调控面更广，但对于泡沫并不大的三线城市淮安楼市影响并不大，而政策传导到淮安，也需要一定时间，在接下来的十月，淮安各楼盘可能还是以稳为住，加紧销售跑量。 对于建华项目而言，还是需要在自身产品打造上下功夫，以”不变应万变“，以性价比较高的优质精品，应对不确定性颇多的现阶段房地产市场，无论市场如何变化，对房地产的需求短期内不会改变，认清形势，对后市保持谨慎的乐观才是正确的态度。;对未来房地产市场形势的判断;;淮安房地产市场概述;从2007年到2010年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗2010年截止到9月份，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告164宗，出让土地面积858万平米，土地成交均价1200元/m2，土地出让楼面地价为965元/m2。;;2010上半年淮安房地产开发概况表;5月份供销逆转（供销比达到1.52，供求局面开始逆转）;房价持续微涨;中心城区（清河区、开发区）是上半年市场成交主力，青浦区、淮阴区、楚州区市场份额接近。;2010上半年，1—4月份成交面积均保持上升趋势，4月到达成交顶点，受地产新政调控的影响，5月份成交面积开始回落，回落幅度明显，6—7月份成交面积回落趋势缓和，市场进入买卖双方观望的胶着状态。8月份成交放量，回暖迹象明显。;90-120㎡户型是市场供给主力，占总供给量的48%，该面积段的成交比重为47%，60㎡以下产品供给不足； 市场需求以90-120㎡、120-144㎡为主，占总需求量的76%;从表中可以看出，淮安2010上半年购买自住性房产人数较多，而